En muchos condominios, es común que una unidad habitacional esté a nombre de dos o más personas. Puede tratarse de una pareja que compró en conjunto, familiares que heredaron una propiedad o incluso socios que decidieron invertir juntos. Sin embargo, cuando las circunstancias cambian y uno de los copropietarios quiere salir de la copropiedad, surgen muchas dudas sobre el proceso legal para hacerlo.
La resolución
Un reciente fallo del Primer Tribunal Colegiado del Segundo Circuito en el Estado de México (Amparo Directo Civil D.C. 575/2022) arroja luz sobre este tema. La sentencia confirma un principio fundamental del derecho civil: nadie está obligado a permanecer en copropiedad si ya no lo desea.
Este criterio es crucial para quienes enfrentan conflictos con su copropietario. Si una de las partes desea dividir la propiedad o vender su porcentaje, pero la otra se opone, la ley permite iniciar un procedimiento judicial para disolver la copropiedad. Esto significa que basta con la voluntad de uno solo de los copropietarios para solicitar la división del inmueble.
Pero, ¿qué ocurre si el bien no puede dividirse físicamente? En estos casos, el juez puede ordenar su venta y distribuir el dinero entre los copropietarios según su porcentaje de propiedad. Esta solución es especialmente relevante en los condominios, donde las unidades suelen ser indivisibles.
Otro aspecto clave que aborda la sentencia es el tema de las mejoras y los gastos de mantenimiento. En muchos casos, un copropietario ha invertido dinero en remodelaciones, pagos de servicios o impuestos sin que la otra parte haya contribuido. ¿Se puede recuperar ese dinero? La respuesta es sí, pero solo si se reclama correctamente en el juicio.
La contrademanda es fundamental para reclamar tus derechos
Para ello, es fundamental presentar una reconvención, que es una contrademanda dentro del mismo juicio. Normalmente cuando contestas una demanda es únicamente para defenderte de la acción pero muchas al defenderte quieres que te reconozcan ciertos derechos, en este caso debes reconvenir. En este caso, si un copropietario ha realizado mejoras o ha pagado gastos del inmueble, debe solicitar expresamente en su contestación de demanda que se le reconozca esa inversión y se le indemnice. Esto implica detallar los montos, fechas y conceptos de los pagos, además de presentar pruebas documentales como facturas, recibos o testigos que acrediten estos gastos. Si no se hace en ese momento procesal por medio de la reconvención, ya no se podrá reclamar después. La sola mención de los mismos no es suficiente para tener por acreditada la reconvención y por ende que el juez atienda tus demandas.
El fallo del tribunal deja claro que estos gastos no se reconocen automáticamente en la disolución de la copropiedad. Es necesario presentar la reconvención en el momento procesal oportuno, de lo contrario, aunque los gastos sean legítimos, el juez no podrá ordenarle a la otra parte que los pague.
Este criterio judicial es una guía para quienes se encuentran en esta situación. Si eres copropietario y deseas salir de la copropiedad, debes actuar con estrategia legal. No solo es importante demandar la disolución, sino también asegurarte de proteger tu inversión en la propiedad.
La disolución de la copropiedad en condominios es un proceso legal que debe manejarse con conocimiento y asesoría adecuada. Antes de tomar una decisión, es recomendable contar con apoyo profesional para garantizar que tus derechos sean respetados y que no pierdas dinero en el proceso.