Introducción al litisconsorcio pasivo necesario
El litisconsorcio pasivo necesario es una figura procesal fundamental que garantiza que todas las partes involucradas en una controversia judicial estén presentes en el juicio, de manera que la sentencia emitida afecte a todos de manera equitativa y coherente. En la sentencia que nos ocupa, emitida en el juicio de amparo directo D.C. 173/2024 por el Decimosexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, se resolvió de manera ejemplar un conflicto relacionado con el pago de cuotas de mantenimiento en un condominio. Dicha sentencia fue dictada el 16 de agosto de 2024, y condenó al condómino moroso no solo a pagar las cuotas adeudadas, sino también a cubrir los gastos y costas del proceso.
En este caso, la parte quejosa argumentó que el juez había roto el litisconsorcio pasivo necesario al desistir la demanda contra uno de los demandados, ya que, según la quejosa, dicha persona compartía la obligación del pago de cuotas de mantenimiento. No obstante, el juez determinó que no era necesario llamar a juicio al otro individuo, pues la ley establece claramente que los propietarios o poseedores del inmueble son responsables solidarios del pago de las cuotas. Por tanto, el litisconsorcio pasivo no se actualizó en este caso, y la relación jurídica procesal quedó debidamente integrada solo con la demandada morosa.
La importancia de demandar a la persona correcta
Es fundamental en estos casos demandar directamente a la persona que tiene la obligación de pago, es decir, al propietario o poseedor del inmueble, para garantizar que la sentencia sea efectiva. Sin embargo, se debe tener especial cuidado en las propiedades adquiridas bajo la constitución de un fideicomiso en zonas restringidas, ya que en esos casos el que tiene un derecho real sobre el inmueble es el fiduciario (el banco), mientras que el fideicomisario es quien tiene el uso y disfrute de la propiedad (el extranjero). En estos casos, es necesario demandar tanto al fiduciario como al fideicomisario, ya que ambos verán afectados sus derechos: el banco con la posibilidad de un embargo y venta de la propiedad, y el fideicomisario, que tendrá que asumir el pago de las cuotas y obligaciones derivadas del uso del bien.
Un proceso largo pero justo
Este caso fue particularmente relevante porque el juicio, aunque largo, finalmente brindó justicia a los demás condóminos que habían estado subsidiando el déficit generado por el condómino moroso. El proceso inició en septiembre de 2022 y concluyó con la sentencia definitiva en enero de 2024. Aunque el juicio se extendió por casi dos años, al final, el juez ponderó adecuadamente los derechos de todas las partes y emitió una resolución conforme a derecho. Este tipo de resoluciones son fundamentales para fomentar la confianza en los procedimientos judiciales dentro de las comunidades de condóminos.
Aplicación implícita del principio iuris tantum
Aunque el tribunal no lo expresó explícitamente, en toda la sentencia se aprecia la correcta aplicación del principio iuris tantum. Este es un principio legal que establece que un hecho se considera cierto a menos que se demuestre lo contrario. Se aplica cuando la obligación de probar los hechos no corresponde a la parte que afirma los hechos, sino a la que no está de acuerdo con ellos. En este caso, la parte morosa no logró presentar pruebas suficientes que desvirtuaran la presunción a favor del condominio. Los argumentos y pruebas presentados por la parte deudora fueron insuficientes para contradecir la validez de las actas de asamblea y otros documentos que acreditaban el adeudo. En consecuencia, el tribunal desestimó prácticamente todos los argumentos de la parte morosa, basándose en la falta de pruebas que pudieran desvirtuar la presunción de ser verdad.
La necesidad de juicios ejecutivos más rápidos
Es importante resaltar la necesidad de que los juicios ejecutivos civiles, como este, sean más rápidos. En muchas ocasiones, los condóminos afectados prefieren no demandar y esperar a que el condómino moroso venda su propiedad (puesto que requieren una constancia de no adeudo para vender), lo cual puede llevar años. Durante este tiempo, los demás vecinos son quienes deben cubrir las cuotas faltantes, lo cual genera una injusticia financiera para aquellos que sí cumplen con sus responsabilidades.
El impacto de la inflación en los pagos pendientes
Un juicio más rápido permitiría que los condóminos afectados resolvieran los conflictos de manera oportuna, sin verse forzados a soportar cargas financieras adicionales durante largos periodos. Además, en estos casos de juicios ejecutivos, muchas veces el moroso termina pagando menos debido a la inflación acumulada con el paso del tiempo, lo cual añade una capa más de injusticia para los demás vecinos que estuvieron cubriendo las deudas.
El castigo a los condóminos morosos
El tribunal en esta sentencia fue firme al condenar no solo al pago de las cuotas de mantenimiento ordinarias, sino también de las extraordinarias, así como de las penas convencionales establecidas por la Asamblea de Condóminos y los gastos y costas del juicio. La aplicación estricta de estas medidas es crucial para que todos los integrantes de una comunidad condominal respeten las reglas y asuman sus responsabilidades.
La importancia de hacer imprescriptibles las cuotas de mantenimiento
Sería deseable que en todos los estados de México se legisle para que las cuotas de mantenimiento sean imprescriptibles (como lo es en Quintana Roo). Esto garantizaría que los condominios siempre tengan la opción de demandar a los morosos cuando financieramente les sea conveniente, sin estar sujetos a los plazos de prescripción que, en muchas ocasiones, benefician al condómino deudor.
Conclusión
Esta sentencia refleja un excelente actuar del juez y del tribunal al ponderar adecuadamente todos los elementos de la relación jurídica procesal, asegurando que se cumplieran los derechos de la comunidad condominal. Ojalá que más sentencias de este tipo se sigan emitiendo para proteger a los condóminos cumplidos y asegurar la sostenibilidad financiera de los condominios.