Como hemos visto en publicaciones anteriores, la asamblea de condóminos es el órgano supremo encargado de tomar decisiones importantes que afectan a toda la comunidad. Sin embargo, en ocasiones, administradores, comité de vigilancia, incluso el abogado del condominio, pueden verse tentados a actuar por su cuenta, bajo la presión de resolver conflictos o evitar tensiones, lo que lleva a la toma de decisiones unilaterales sin consultar a la asamblea. Aunque estas decisiones pueden parecer convenientes en el corto plazo, las consecuencias a largo plazo pueden ser graves tanto para la comunidad como para los individuos involucrados. Se tiene que analizar caso por caso cuando sí y cuando no, en base a los riesgos del asunto.

Condonar intereses o multas

Un error común es condonar intereses, firmar convenios de pago o perdonar multas sin la debida autorización de la asamblea. Aunque esto puede parecer una solución rápida para evitar problemas con los vecinos, estas acciones socavan la autoridad de la asamblea y crean precedentes peligrosos. Es fundamental recordar que la función del administrador es ejecutar los acuerdos de la asamblea, mientras que el comité de vigilancia supervisa el cumplimiento de estos acuerdos. Tomar decisiones sin consultar a la asamblea puede llevar a una pérdida de confianza en el sistema democrático que rige la vida en condominio.

Mascotas

Otro ejemplo de decisiones unilaterales es permitir el acceso de mascotas basándose en promesas de buen comportamiento o en el argumento de que son razas pequeñas e inofensivas (aves, hurones, etc.). Aunque estas concesiones pueden parecer inofensivas, al no respetar los acuerdos establecidos por la asamblea, se corre el riesgo de crear un ambiente de favoritismo y desigualdad. A la larga, esto puede generar tensiones entre los condóminos y erosionar la armonía de la comunidad, máxime cuando estas concesiones suelen ser utilizadas como chantaje en contra de quien las otorgó y viceversa.

Construcciones

Por ejemplo, si un condómino decide agregar un pequeño cuarto de lavado en un rooftop que es un área privativa, sin presentar el proyecto a la asamblea ni obtener su autorización, se corre el riesgo de que otros condóminos hagan lo mismo. En primera instancia se podría pensar que no afectará la estructura y que como es área privativa no se requiere la autorización, sin embargo, si es una obra que modifica las medidas y colindancias, aunque sea un solo cuarto de lavado, si muchos otros condóminos siguen este ejemplo, el peso adicional podría causar problemas estructurales a largo plazo.

La esencia de la norma que exige un porcentaje de quórum mayor, así como la inscripción del régimen en el registro público, obedece a que las obras realizadas deben cumplir con todas las normativas vigentes, en aras de garantizar la seguridad de todo el conjunto. Por el contrario, si se trata de algo que no modifica las medidas y colindancias establecidas en el régimen, generalmente puede ser aprobado por el administrador del condominio, siempre y cuando se cumpla con los lineamientos establecidos en los estatutos o reglamentos interiores.

Nunca se deben tomar decisiones a la ligera en un condominio. Es esencial considerar las implicaciones futuras de cualquier decisión, ya que los bienes inmuebles son inversiones a largo plazo. Mantener el condominio en excelentes condiciones físicas y financieras es un objetivo que debe ser compartido por todos, y esto solo se logra respetando el proceso democrático y la autoridad de la asamblea.

Riesgos

Además, cuando el administrador o el comité de vigilancia toman decisiones sin la aprobación de la asamblea, se exponen a responsabilidades legales que podrían evitarse. Por ejemplo, condonar deudas o permitir modificaciones en áreas comunes sin el respaldo de la asamblea podría dar lugar a demandas por daños y perjuicios. Es esencial que tanto el administrador como el comité actúen dentro de los límites de sus funciones y siempre respeten las decisiones de la asamblea.

La democracia es uno de los pilares fundamentales en un régimen de propiedad en condominio. La toma de decisiones colectivas asegura que los intereses de todos los condóminos sean representados y protegidos. Cuando se ignora a la asamblea, no solo se pone en riesgo la integridad del condominio, sino que también se mina la confianza de los condóminos en el proceso democrático.

Por último, es importante recordar que las cuotas de mantenimiento y administración existen para garantizar que el condominio permanezca en óptimas condiciones durante muchos años. Tomar decisiones sin consultar a la asamblea no solo pone en riesgo la estabilidad financiera del condominio, sino que también compromete la confianza y la cooperación entre los condóminos. Respetar la función de la asamblea es esencial para el bienestar de toda la comunidad.