En los condominios, suele distinguirse entre bienes de propiedad común y bienes de propiedad exclusiva. Sin embargo, existen áreas comunes que se asignan a uso exclusivo de un condómino (por ejemplo, terrazas, azoteas, cajones de estacionamiento o patios que solo usa un departamento en particular). La legislación reconoce que, aunque jurídicamente sigan siendo propiedad común, esas áreas forman parte del derecho de uso exclusivo del condómino asignatario. La Ley de Propiedad en Condominio de Quintana Roo aclara que los elementos anexos asignados como parte de la unidad privativa (cajones de estacionamiento reglamentarios, bodegas, cuartos de servicio o cualquier otro espacio no considerado común en la escritura constitutiva) se consideran parte integrante de la propiedad y uso exclusivo del condómino
En el contexto de la propiedad en condominio, surgen situaciones en las que algunos condóminos se ven afectados por instalaciones mal diseñadas, como gárgolas o desagües pluviales que descargan directamente en su terraza o patio de uso común asignado. Aunque ciertos desarrolladores, administradores o vecinos justifican estas instalaciones diciendo que se trata de áreas “comunes”, la ley y los tribunales han sido claros: no se puede afectar a un tercero, sea cual sea el título del área afectada.
Una sentencia de segunda instancia (cuyo contenido analizamos por su fuerza argumentativa) reafirma el principio del respeto integral a la propiedad vecina, al señalar que:
“El deber que imponen las normas que regulan el derecho de vecindad no es sólo respetar las construcciones o fincas contiguas, sino que debe respetarse en todo momento la propiedad vista de forma global, es decir, tanto el terreno como las construcciones […] sin hacer distinción alguna.”
Esta interpretación se basa en el artículo 845 del Código Civil (equivalente al artículo 1877 del Código Civil de Quintana Roo), que obliga a los propietarios a construir sus tejados y azoteas de forma que las aguas pluviales no caigan sobre el suelo o el edificio del vecino. La resolución continúa:
“La obligación estriba en que todo propietario […] tiene el deber de vigilar que las aguas pluviales no desagüen en el predio vecino, sin importar si éste se encuentra o no construido […] El propietario es responsable de los daños causados, primordialmente si no comprueba que estos tuvieron otra causa.”
Además el artículo 226 del reglamento de construcción del Municipio de Solidaridad, Quintana Roo, establece que los desagües pluviales deben descargar dentro del mismo predio, y nunca hacia la vía pública ni a predios colindantes. Lo mismo señala el artículo 227 respecto al desalojo de aguas provenientes de albercas, fuentes o sistemas de climatización. El hecho que sea un área común asignada no quiere decir que se cumpla la norma que reza: “dentro del mismo predio”.
Adicionalmente el artículo 14
¿Qué implica esto para los condominios?
🔹 Que no es válido justificar una descarga pluvial argumentando que el área afectada es “común” si ha sido asignada en uso exclusivo a un condómino.
🔹 Que la protección legal contra molestias por agua de lluvia aplica tanto a predios como a edificaciones completas.
🔹 Que si el agua de un tejado, canal o gárgola cae sobre tu área —aunque sea común asignada—, tienes derecho a exigir su retiro y reparación de daños.
Conclusión
En los condominios, la convivencia debe regirse por el respeto mutuo y las normas técnicas y civiles que impiden causar afectaciones a terceros. Si eres condómino y tu terraza recibe descargas pluviales de otras unidades o del mismo edificio, podrías tener la razón legal de tu lado, incluso si se trata de áreas comunes de uso exclusivo.
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