¿Qué Dice la Ley en Yucatán?
De acuerdo con el artículo 1573 del Código Civil del Estado de Yucatán, todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito, independientemente de la cuantía de la renta anual. Además, debe formalizarse ante notario público cuando el plazo no exceda de tres años y en escritura pública cuando el plazo es superior.
Supongo que la intención de esta disposición es brindar seguridad jurídica tanto al arrendador como al arrendatario. No obstante, en la práctica, este requisito implica costos adicionales y trámites burocráticos que no siempre resultan justificados o necesarios.
El costo de la protocolización de un contrato de arrendamiento en Yucatán puede alcanzar el equivalente a un mes de renta, lo que representa una carga excesiva para los arrendadores y arrendatarios, sobre todo en arrendamientos de bajo valor.
«Convenios Transaccionales de desocupación» ¿Una mejor opción?
Desde hace muchos años, en Yucatán se utilizan los famosos convenios transaccionales de desocupación y entrega, en un intento de facilitar la recuperación del inmueble en caso de incumplimiento del inquilino.
Sin embargo, estos convenios también enfrentan el mismo problema: para que tengan efectos legales plenos, también deben ser protocolizados ante notario público y el costo es el mismo, un mes de renta. Es decir, la solución que algunos consideran más práctica termina cayendo en la misma trampa burocrática y costosa que el contrato de arrendamiento formal.
Además, de acuerdo con el artículo 1564 del Código Civil de Yucatán, un contrato de arrendamiento no deja de serlo solo por cambiarle el nombre, por lo que muchos convenios transaccionales pueden ser considerados, en esencia, contratos de arrendamiento disfrazados.
En otros estados, como Quintana Roo, la tesis aislada con número de registro 2020725 del Poder Judicial de la Federación establece que un convenio transaccional no puede utilizarse para sustituir las figuras legales ya existentes, como el arrendamiento, con el único fin de acceder a una vía de apremio más rápida.
Así, el problema de la protocolización obligatoria no solo encarece los contratos de arrendamiento, sino que también afecta cualquier alternativa contractual que intente reducir la carga burocrática, pues estas igualmente terminan requiriendo protocolización para ser plenamente exigibles. De hecho, van surgiendo otras alternativas como convenios de desocupación firmados ante mediadores privados, que también tienen fe pública, como una opción más económica.
¿Es Constitucional Exigir la formalización ante notario de los Contratos de Arrendamiento?
La obligatoriedad de la protocolización en Yucatán podría ser vista como excesiva, especialmente a la luz de recientes criterios de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN). En la tesis jurisprudencial 2029364, la Corte determinó que la propiedad de un inmueble adjudicado en remate judicial se adquiere desde la adjudicación, sin necesidad de escritura pública. Según la Corte, imponer requisitos formales adicionales que condicionen el ejercicio de derechos fundamentales, como el derecho de propiedad, no supera un test de proporcionalidad y podría ser inconstitucional.
Este precedente sugiere que la exigencia de formalización notarial en arrendamientos podría también ser considerada desproporcionada, dado que:
- Incrementa los costos de arrendamiento: La protocolización de un contrato de arrendamiento en Yucatán puede costar el equivalente a un mes de renta, lo que representa un gasto significativo tanto para el arrendador como para el arrendatario.
- Limita la autonomía de las partes: En muchos casos, las partes prefieren celebrar un contrato privado, que igualmente puede brindar seguridad jurídica mediante cláusulas específicas, sin los costos y trámites adicionales de la protocolización.
- No es indispensable para la validez del contrato: La mayoría de los estados en México no exigen la protocolización obligatoria de contratos de arrendamiento, lo que indica que no es un requisito esencial para su validez o para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo.
Alternativas Legales y Propuestas de Reforma
Si consideras que la protocolización obligatoria es una carga desproporcionada, existen alternativas legales que puedes explorar:
- Amparo indirecto: Argumentar que la exigencia de escrituración vulnera la autonomía contractual y constituye una restricción innecesaria al derecho de libre disposición de bienes. Sin embargo, este recurso aplicaría solo en casos concretos donde se pueda demostrar afectación directa.
- Reforma legislativa: Promover una modificación del Código Civil del Estado de Yucatán para que la formalización ante notario sea opcional, al menos en arrendamientos de cuantía baja o de duración corta.
- Uso de garantías contractuales alternativas: Emplear contratos privados con cláusulas reforzadas de garantía, como depósitos en garantía o contratos con testigos, que proporcionen seguridad jurídica sin los costos de la protocolización.
Conclusión
La exigencia de escritura pública para los contratos de arrendamiento en Yucatán parece ser una medida desproporcionada, que no solo encarece la operación de renta de inmuebles, sino que también afecta la autonomía de las partes y puede ser vista como una barrera innecesaria al libre mercado. Basándonos en criterios recientes de la Suprema Corte, es posible argumentar que esta obligación podría ser inconstitucional, al imponer restricciones que no son esenciales para la seguridad jurídica ni para la protección de derechos fundamentales.
Esto demuestra que el problema no es solo la figura jurídica utilizada, sino la rigidez excesiva del sistema que ha generado incluso que se creen figuras alternas para obtener un costo menor. En lugar de proteger a las partes, se han creado barreras que encarecen y dificultan innecesariamente la formalización de acuerdos que, en otros estados, funcionan sin estas restricciones.
Además, los gobernantes están imponiendo cada vez más obligaciones a los notarios que no les corresponden, como los múltiples avisos que deben dar a instituciones municipales, estatales y federales, así como la reciente exigencia de incluir en las escrituras de transmisión de propiedad el nombre de los agentes inmobiliarios involucrados. Con ello, se está desvirtuando la esencia de la fe pública del notariado, utilizándolo como una figura de investigación de fraudes y un cobrador de impuestos en lugar de su función original: dar certeza y seguridad jurídica a los actos que formaliza.
Por lo tanto, una revisión de la legislación en Yucatán que flexibilice este requisito no solo estaría alineada con los principios constitucionales, sino que también fomentaría un mercado de arrendamiento más accesible y dinámico. La opción de permitir contratos privados firmados por las partes, con mecanismos adicionales de seguridad jurídica, ofrecería una alternativa más equilibrada y menos onerosa para todos los involucrados.