Hace un par de años, en un juicio que tuve la fortuna de participar, surgió una problemática que llevó a esta jurisprudencia. Inicialmente, se exigía que el acta de asamblea especificara tanto el monto exacto de la deuda (quantum) como el número de unidad y la persona demandada. Esto implicaba que se necesitaban dos asambleas: una para aprobar el presupuesto y otra para detallar las deudas de cada unidad.
Tal exigencia era incompatible con lo estipulado en el artículo 43 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, que establece que para iniciar la vía ejecutiva basta con: a) un estado de cuenta que refleje los adeudos y esté firmado por el administrador y el presidente del comité de vigilancia; b) los recibos pendientes de pago, y c) el acta de asamblea donde se hayan aprobado las cuotas.
La jurisprudencia 2023751 aclaró que estos documentos, cumpliendo los requisitos del artículo 43, son suficientes como títulos ejecutivos. No es válido exigir requisitos adicionales, como los mencionados, pues ello contraviene la seguridad jurídica y la celeridad que busca la vía ejecutiva.
Esta resolución significó un cambio crucial. En mi caso, al principio enfrenté la postura de que el acta de asamblea debía incluir detalles que no están contemplados en la ley, como el desglose individualizado de deudas. Esto retrasaba innecesariamente los procesos judiciales y generaba incertidumbre.
El Pleno del Vigésimo Séptimo Circuito confirmó que los documentos que cumplan con los requisitos del artículo 43 deben considerarse títulos ejecutivos sin necesidad de añadir requisitos adicionales. Esta interpretación refuerza el principio de seguridad jurídica, esencial en cualquier sistema legal.
En el juicio, esta jurisprudencia permite interponer demandas de forma más ágil, al no tener que convocar asambleas adicionales. Bastó con presentar el estado de cuenta, los recibos pendientes y el acta de asamblea en donde se aprobó el presupuesto.
Este criterio también subraya la importancia de que los condominios mantengan una adecuada documentación y registros claros. La firma del administrador y del presidente del comité de vigilancia en el estado de cuenta asegura su validez y respaldo.
Además, el criterio adoptado por el Pleno protege a los condóminos y administradores de interpretaciones subjetivas o excesivas de la ley, evitando prácticas dilatorias que afectan tanto al deudor como al acreedor.
Esta experiencia personal me ha reafirmado la importancia de conocer y utilizar las herramientas legales disponibles, como esta jurisprudencia, para garantizar la defensa eficaz de los derechos de mis representados.
No todo fue color de rosa durante el juicio. Al final, llegamos a un acuerdo entre las partes, ya que tanto el tiempo como los costos legales estaban afectando significativamente a ambas.
En un condominio, ir a juicio casi siempre implica una pérdida de tiempo y dinero. Por un lado, el condominio debe cubrir los gastos legales, y por otro, el condómino infractor también incurre en costos adicionales. Este tipo de conflictos no solo impacta económicamente, sino que también afecta a la comunidad, contraviniendo el principio de solidaridad que debería prevalecer entre los residentes.
Por eso, desde el principio, es crucial investigar a fondo el lugar donde planeas comprar, ya sea para invertir o para vivir. Una mala elección puede convertir tu experiencia en una verdadera pesadilla.