Un caso real en Sinaloa: Amparo en Revisión 61/2024
En marzo de 2025, el Primer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Décimo Segundo Circuito, con sede en Mazatlán, Sinaloa, resolvió un asunto relevante para quienes habitan en régimen de propiedad en condominio: el Amparo en Revisión 61/2024. El caso abordó una cuestión que suele generar confusión: ¿es válido que el recibo individual de agua incluya el cobro proporcional por el consumo en áreas comunes, aunque el condómino no lo haya autorizado expresamente?
La respuesta del tribunal fue clara: no, si el condómino no fue debidamente notificado ni representado en el procedimiento que originó dicho cobro.
¿Qué ocurrió en este caso?
En un fraccionamiento en condominio en Mazatlán, los condóminos, en una asamblea celebrada en 2015, acordaron solicitar a la Junta Municipal de Agua Potable (JUMAPAM) que el cobro del agua utilizada en áreas comunes, como jardines y alberca, se hiciera de manera prorrateada entre todos los condóminos. El administrador del condominio, una persona moral con amplios poderes, presentó la solicitud correspondiente.
JUMAPAM negó dicha solicitud, señalando que el cobro debía hacerse únicamente a la administración del condominio como titular de la cuenta general. Ante ello, la administración promovió juicio de nulidad ante el Tribunal de Justicia Administrativa del Estado de Sinaloa, obteniendo una sentencia favorable que autorizaba el prorrateo del cobro.
El cobro individual comenzó
Con base en esa sentencia, JUMAPAM comenzó a incluir en los recibos individuales de cada unidad el cobro correspondiente al agua utilizada en las áreas comunes. Lo hizo bajo el concepto “Otros Cargos – Prorrateo del adeudo”.
Un condómino se inconformó
Uno de los condóminos promovió juicio de amparo indirecto. Alegó que no había autorizado ese cobro, que desconocía la existencia de tomas generales de agua y que no fue parte del juicio contencioso administrativo que derivó en la sentencia que autorizó el prorrateo.
Señaló, además, que nunca fue notificado ni emplazado a dicho juicio, y que no autorizó a la administración para representarlo en esa instancia.
Primera decisión: sobreseimiento
El Juzgado Noveno de Distrito sobreseyó el amparo, al considerar que el quejoso había estado representado por la administración del condominio en el juicio administrativo. Sin embargo, el Tribunal Colegiado revocó esa decisión y ordenó reponer el procedimiento.
El juez finalmente otorgó el amparo
Una vez repuesto el procedimiento, el Juez de Distrito concluyó que sí se había violado el derecho de audiencia del quejoso, pues no se probó su participación o representación válida en el juicio administrativo. En específico, no se presentó el acta de asamblea donde supuestamente se autorizó el prorrateo.
Esto fue determinante. El juez señaló que el quejoso debía ser considerado un tercero extraño, ya que resultó afectado por una resolución judicial sin haber tenido la oportunidad de participar ni defenderse.
¿Qué es un tercero extraño?
El concepto de tercero extraño en el juicio de amparo se refiere a aquella persona que, sin haber sido parte en un procedimiento judicial o administrativo, resulta directamente afectada por sus efectos. La ley le reconoce el derecho de acudir al juicio de amparo si no se le llamó a juicio ni se le otorgó oportunidad de defenderse.
El acta de asamblea, prueba clave
El punto toral del asunto fue la falta de acreditación del acuerdo de asamblea. Aunque la administración alegaba que existía un acuerdo aprobado por los condóminos, nunca se exhibió el acta correspondiente en el juicio. Por tanto, el juez consideró que no se podía demostrar que el quejoso estuviera obligado por dicho acuerdo.
¿Puede una sentencia “anular” un acuerdo de asamblea?
No. Una sentencia no puede eliminar los efectos de un acuerdo de asamblea válidamente adoptado. Sin embargo, si no se acredita que el acuerdo existe o que fue adoptado conforme a derecho, entonces dicho acuerdo no produce efectos jurídicos frente a terceros.
En este caso, el juez no declaró inválido el acuerdo asambleario, simplemente determinó que no podía hacerse valer contra el quejoso por falta de prueba.
¿Qué pueden hacer los administradores y condóminos?
Este caso deja en claro que los acuerdos de asamblea deben estar debidamente documentados. De lo contrario, incluso decisiones válidas pueden ser anuladas con éxito.
En particular, cuando se trate de acuerdos que impactan directamente en los recibos individuales de servicios, como agua o luz en áreas comunes, es indispensable:
- Contar con un acta de asamblea firmada y preferentemente protocolizada
- Verificar el quórum legal y la mayoría necesaria para aprobar el acuerdo
- Notificar por escrito a los condóminos no presentes
- Guardar los documentos que prueben que el acuerdo fue debidamente adoptado
Recomendación final
Las decisiones tomadas en asamblea pueden tener efectos económicos directos sobre los condóminos. Por ello, deben documentarse correctamente y ser jurídicamente sostenibles. En casos como el aquí comentado, un acta de asamblea bien elaborada y notificada habría evitado el litigio y el otorgamiento del amparo.
Por último, quiero resaltar la importancia de llegar a un acuerdo entre las partes en vez de ir a un juicio por este tipo de temas, ahora el condominio puede subsanar el defecto haciendo otra asamblea en donde se acuerde el prorrateo y ahora sí tenerla lista para mostrar al juez cuando se requiera. El tema lleva 10 años y con una nueva asamblea podrán ser otros 10, que lo único que hacen es mermar las relaciones dentro del conjunto, gastos legales y costas innecesarias cuando pudieron desde un principio haber llegado a un acuerdo.
No dejes que el ego te nuble la visión. Al final del día los condominios tienen su fama y esa fama hace que suba o baje el precio de tu unidad de propiedad exclusiva. Nadie va a querer comprar en condominio plagado de temas judiciales y por el contrario muchos querrán rematar sus unidades e irse a otro lado.