La Venta Forzosa de Propiedad en Condominios: ¿Es Justa y Necesaria?

En los condominios, la convivencia armoniosa y el cumplimiento de las normas son fundamentales para mantener el bienestar de todos los residentes. Pero, ¿qué pasa cuando un propietario incumple reiteradamente sus obligaciones? En estados como Quintana Roo y Jalisco, la ley contempla una medida drástica: la venta forzosa de la propiedad. Hoy exploramos este controvertido tema y sus implicaciones.

Cuando adquirimos una propiedad en condominio, aceptamos ciertas reglas y obligaciones que aseguran el buen funcionamiento del lugar. Esto incluye pagar cuotas de mantenimiento que se utilizan para el cuidado de áreas comunes y servicios. Sin embargo, no todos cumplen con estas obligaciones, lo que puede generar serios problemas para la comunidad.

En Quintana Roo y Jalisco, las leyes locales permiten que, en casos de incumplimientos graves y reiterados, un condómino pueda ser obligado a vender su propiedad. Esta medida se toma muy en serio y solo se aplica cuando se han agotado todas las demás opciones. Pero, ¿es esta la mejor solución?

Si bien es cierto el derecho a la propiedad privada en México está muy bien protegido. También lo es que la constitución en su artículo 14 establece que la única forma de ser privado de tus bienes es mediante un procedimiento seguido en forma de juicio conforme a las normas mexicanas, señalando claramente que los temas civiles estarán regulados conforme a la letra de la Ley.

En este sentido, al ser el bien común un derecho inherente a los que habitan en un régimen condominal. Al momento de adquirir sus unidades privativas, además de comprometerse a respetar los reglamentos y/o estatutos, se ponen en el supuesto de aplicación de la norma condominal correspondiente. Es decir, por el solo hecho de comprar en un régimen condominal dan su conformidad con las reglas establecidas.

Por esta razón, cuando un condómino intenta ampararse contra las acciones del administrador o del comité de vigilancia, sus demandas de amparo suelen ser rechazadas. Esto se debe a que no existe una relación de supra-subordinación entre las partes, sino una relación de coordinación.

En una relación de supra-subordinación, una de las partes tiene autoridad jerárquica sobre la otra, como en la relación entre un jefe y un empleado. En contraste, en una relación de coordinación, como la que existe en un condominio, todas las partes actúan en igualdad de condiciones y acuerdan voluntariamente someterse a las normas del régimen condominal. Al decidir formar parte de este régimen, los condóminos aceptan las reglas y procedimientos establecidos, incluyendo las decisiones tomadas por el administrador y el comité de vigilancia.

Imaginemos un escenario: un propietario alquila su unidad y obtiene ingresos, pero no paga las cuotas de mantenimiento durante años. Esta falta de responsabilidad afecta directamente a los demás condóminos, quienes deben cubrir los gastos adicionales para mantener el condominio en buen estado. Ya se le demandó por medio de la vía ejecutiva civil, se ganó el juicio y pagó su deuda, pero volvió a incurrir en incumplimiento de pago. Esto es un claro incumplimiento reiterado de sus obligaciones y por ende se le podría obligar a vender su unidad privativa en subasta pública para librarse de una vez por todas de este vecino incómodo.

Las leyes en Quintana Roo y Jalisco establecen un proceso claro para la venta forzosa. Primero, el administrador del condominio debe notificar al propietario infractor y darle la oportunidad de corregir su comportamiento. Si las infracciones persisten, se convoca una asamblea de condóminos donde se vota la medida. Finalmente, se requiere la autorización de un juez para proceder con la venta, asegurando que se respeten todos los derechos legales.

Esta medida extrema puede parecer dura, pero se justifica por el impacto negativo que un condómino irresponsable puede tener en la comunidad. La venta forzosa garantiza que los intereses colectivos prevalezcan sobre los derechos individuales de aquellos que no cumplen con sus obligaciones.

A nivel internacional, medidas similares existen en lugares como España y algunos estados de Estados Unidos. En España, la Ley de Propiedad Horizontal permite la expulsión de un propietario en casos de incumplimiento grave de las normas de convivencia, siempre con la aprobación judicial. En Estados Unidos, algunas asociaciones de propietarios pueden iniciar procedimientos para la venta forzosa en situaciones extremas, aunque estos casos son menos comunes.

Es importante entender que la venta forzosa no es una solución que se tome a la ligera. Es el último recurso, utilizado solo cuando todas las demás opciones han fracasado (multas, suspensión de amenidades, elementos y servicios comunes). La ley busca equilibrar los derechos individuales con el bienestar colectivo, asegurando que la comunidad pueda funcionar de manera efectiva y justa.

En conclusión, aunque la idea de forzar a alguien a vender su propiedad puede parecer extrema, es una herramienta necesaria para proteger a las comunidades de los efectos negativos de los condóminos irresponsables. Al final, se trata de garantizar que todos los miembros de la comunidad cumplan con sus responsabilidades, creando un entorno habitable y armonioso para todos.

Si eres propietario en un condominio, recuerda que cumplir con tus obligaciones no solo es tu deber legal, sino también un acto de respeto y consideración hacia tus vecinos. Juntos, podemos construir comunidades más fuertes y unidas, donde todos puedan disfrutar de un entorno seguro y bien mantenido.

Sin embargo, cuando vives en un condominio en dónde múltiples condóminos incumplen las normas la solución más rápida siempre será el vender tu propiedad y comprar en otro régimen condominal con unas finanzas sanas y en la medida de lo posible, una convivencia basada en el respeto y la cordialidad. Asesorarse antes de comprar es medular para tomar la mejor decisión.