El tema de la legitimación en régimen de propiedad en condominio siempre ha sido un problema al momento de acudir a un juzgado a hacer valer sus derechos.
Usualmente sabemos que el administrador es el representante legal del condominio, pero ¿qué pasa cuando no hay administrador u otra persona quiere acudir a los tribunales en representación del mismo?
Un caso en CDMX
Por ejemplo, un comité de vigilancia interpuso un juicio para el cobro de cuotas de mantenimiento en la Ciudad de México. Analizando el artículo 43, fracción VIII, de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Distrito Federal, se establece que el administrador es quien debe difundir y ejecutar los acuerdos de la Asamblea General, salvo que esta decida delegar dicha facultad a otra persona, lo que podría incluir al comité de vigilancia si así lo decidiera la asamblea.
Sin embargo, la interpretación reciente en la tesis aislada con registro 2028768, emitida por un Tribunal Colegiado en Materia Civil, plantea un criterio restrictivo en cuanto a la legitimación del comité de vigilancia para demandar el pago de cuotas. En este caso, se resolvió que el poder general para pleitos y cobranzas otorgado al comité, basado en el artículo 2554 del Código Civil, es insuficiente para legitimar a sus integrantes a ejercer la acción judicial de cobro de cuotas.
La justificación de esta tesis se basa en la especialidad de la Ley de Propiedad en Condominio, que regula de manera «precisa» los sujetos facultados para accionar judicialmente en nombre del condominio, designando explícitamente al administrador. El argumento del tribunal es que el mandato general del Código Civil, al ser una norma de carácter general, no puede aplicarse de forma «extensiva» para permitir que el comité de vigilancia ejecute estas acciones, ya que existe una norma especial que regula dicho acto específicamente.
En contraste, el artículo 4 de la misma Ley de Propiedad en Condominio permite que, en ausencia de disposiciones específicas, se aplique el Código Civil. Esto abriría la puerta a una interpretación que posibilite que, si la asamblea del condominio otorga un mandato específico al comité de vigilancia, este podría legítimamente comparecer en juicio para reclamar cuotas adeudadas. Este razonamiento cobra fuerza si consideramos que la ley permite a la asamblea delegar la ejecución de sus acuerdos a quien considere pertinente.
La problemática radica en que, aunque la asamblea tenga la facultad de designar a otras personas, los tribunales han adoptado una postura conservadora, priorizando la norma especial (la Ley de Propiedad en Condominio) sobre la aplicación supletoria del Código Civil. Esto podría considerarse contrario al espíritu de la ley, que busca facilitar la administración eficiente de los condominios y resolver con prontitud los conflictos generados por la morosidad.
En la práctica, la constante rotación de administradores y la mayor permanencia de los comités de vigilancia pueden hacer más efectiva la ejecución de acciones judiciales si estos comités son quienes tienen conocimiento directo y actualizado de los casos de morosidad. Además, permitir que el comité de vigilancia ejerza estas facultades podría evitar dilaciones en los procedimientos y aseguraría una continuidad en la gestión del condominio.
En Quintana Roo
Existen precedentes en otros estados, como Quintana Roo, donde se ha aceptado la legitimación del comité de vigilancia en juicios de cobro de cuotas cuando la asamblea ha otorgado específicamente estas facultades. Este tipo de decisiones refuerza la idea de que es posible otorgar personalidad jurídica para actuar en representación del condominio a personas distintas al administrador, siempre que exista un acuerdo de asamblea que lo respalde.
En Yucatán
Asimismo, el artículo 30, fracción IV, de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán establece de forma precisa que la asamblea puede designar a un apoderado general para administrar bienes y para pleitos y cobranzas. Teniendo en cuenta que en este estado el régimen de propiedad en condominio no es reconocido como persona moral, sí se le reconocen facultades para acudir a un juzgado en defensa de sus derechos, otorgándole la opción de nombrar a un representante, ya que la asamblea no puede actuar por sí misma; necesita un representante legal. Limitar esta facultad exclusivamente al administrador es una interpretación restrictiva.
La cuestión de fondo es cómo los tribunales aplican el principio de especialidad de la norma en detrimento de un enfoque práctico que permita la aplicación supletoria del Código Civil para empoderar a las asambleas a designar a otros actores, como el comité de vigilancia y abogados, para acciones judiciales. Si bien la tesis 2028768 actualmente es un criterio que limita esta posibilidad, podría ser superada por una contradicción de tesis en el futuro, reconociendo que las decisiones de las asambleas tienen un fundamento legítimo y que, al limitar la actuación del comité, se obstaculiza la administración efectiva y la impartición de justicia en los condominios, yendo en contra de la supremacía de la asamblea.
En definitiva, la rigidez en la interpretación actual podría contravenir el orden público y el interés social, ya que dificulta que los condominios actúen con celeridad frente a la morosidad, afectando así su viabilidad y buen funcionamiento. Máxime cuando nuestra Carta Magna, en su artículo 17, establece claramente que los jueces deben privilegiar la solución del conflicto por encima de vicios procedimentales. Algunos argumentarán que no se trata de un tema meramente procedimental, ya que la legitimación es la aptitud para actuar en un proceso judicial en nombre propio o como representante de otra persona o entidad, lo cual es necesario para configurar la litis. Sin embargo, ¿qué mayor prueba se requiere que un acuerdo del órgano supremo del condominio que faculte a un tercero para actuar en su nombre y representación, ya sea el administrador, el comité, un abogado o un contador?
Desafortunadamente, lo único que ha logrado el condominio es prolongar el impago del condómino moroso por varios meses o incluso años, mientras se ejercita nuevamente la acción solo para que la firme el administrador, con la esperanza de que esté debidamente registrado en la PROSOC, ya que, de lo contrario, rechazarán la demanda una vez más.
Esperemos que con la reforma en materia procesal civil las cosas fluyan más rápido y surjan precedentes que abonen a la justicia social que tanto hace falta en los condominios.