En la práctica jurídica de los condominios, una omisión procesal puede transformar un juicio aparentemente ganado en una verdadera pesadilla. Uno de los errores más frecuentes —y costosos— es no identificar ni notificar correctamente a todas las partes que pueden verse afectadas por la sentencia, particularmente cuando se trata de inmuebles en fideicomiso o arrendados.
Fideicomisos y embargos: una omisión común
En los juicios ejecutivos civiles promovidos para el cobro de cuotas de mantenimiento, es común dirigir la demanda únicamente contra el fideicomisario, es decir, quien usa y disfruta la unidad privativa, y quien conforme al contrato con el condominio es responsable del pago.
Sin embargo, al llegar a la etapa de ejecución, se pretende embargar un inmueble que legalmente pertenece al banco fiduciario. En ese momento, aunque el banco no sea el obligado directo, el acto de molestia le afecta directamente como titular registral del bien.
Cuando el fiduciario no ha sido demandado ni notificado, puede promover amparo como tercero extraño y obtener la protección constitucional. El resultado: todo el proceso, incluyendo sentencias favorables en primera instancia y apelación, puede ser anulado.
La lección es clara: aunque el fideicomisario sea el usuario y deudor, el banco fiduciario debe ser codemandado cuando la demanda puede derivar en un acto que afecte su patrimonio.
El caso del arrendatario desalojado sin audiencia
Esta problemática no se limita a los fideicomisos. El Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo en revisión 145/2024, protegió a un arrendatario que fue desalojado por orden judicial sin haber sido parte en el juicio que dio origen a la entrega del inmueble.
El quejoso demostró que tenía un contrato de arrendamiento ratificado ante notario, con fecha cierta, celebrado antes del embargo. Aunque el contrato fue firmado por una persona que no era propietaria del inmueble, el Tribunal revocó la sentencia que había sobreseído el juicio de amparo y le otorgó la protección federal.
¿Por qué? Porque el arrendatario tenía posesión de buena fe y fue privado del inmueble sin haber sido oído ni vencido en juicio, lo que violó su derecho fundamental de audiencia conforme al artículo 14 constitucional.
La importancia de notariar los contratos de arrendamiento
Este caso también subraya un punto fundamental: notariar los contratos de arrendamiento puede marcar la diferencia entre ganar o perder un juicio.
Un contrato privado que no ha sido ratificado puede ser desconocido por terceros. En cambio, un contrato con fecha cierta —es decir, ratificado ante notario o presentado ante una autoridad competente— adquiere valor jurídico frente a terceros y puede ser reconocido incluso en un juicio de amparo.
En este caso, fue precisamente el valor probatorio del contrato notariado lo que permitió al quejoso acreditar su interés jurídico como poseedor legítimo del inmueble.
Conclusiones para abogados y administradores
Cuando se promueve un juicio que puede derivar en embargo o entrega de un bien inmueble, es indispensable:
- Identificar correctamente a todas las personas que tengan derechos registrales o posesorios sobre el inmueble.
- Codemandar al banco fiduciario cuando se trate de un fideicomiso.
- Considerar a los arrendatarios cuya posesión derive de un contrato con fecha cierta.
- Ratificar ante notario los contratos de arrendamiento para garantizar su validez frente a terceros.
- Prever que el acto de ejecución puede generar actos de molestia que deben ser jurídicamente sustentados desde el inicio del procedimiento.
En resumen, más vale una demanda sólida, completa y formal que un juicio rápido que se desplome al final. En derecho procesal, la omisión de una parte afectada no se perdona. Es preferible que te sobren demandados a que te falten.
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