La falsa idea de la propiedad «absoluta»
Muchos propietarios de terrenos en condominios horizontales creen que, por ser dueños de su lote, pueden construir lo que quieran, del color que quieran, con el diseño que prefieran y cuando les plazca. Sin embargo, esta creencia parte de un error jurídico fundamental: en los condominios, el derecho de propiedad privada tiene modalidades legales que deben respetarse. No existe un derecho absoluto dentro del régimen de condominio.
El reglamento de construcción: una obligación legal, no una sugerencia
Cuando adquieres un terreno dentro de un condominio, aceptas automáticamente el Reglamento de Construcción y Arquitectura que rige en el conjunto. Este reglamento no es un simple manual de sugerencias estéticas: es un instrumento jurídico obligatorio, inscrito junto con el régimen de propiedad en condominio, que delimita el ejercicio de tu propiedad. Su propósito es preservar la homogeneidad, la plusvalía y la calidad de vida en el conjunto.
Las modalidades legítimas al derecho de propiedad
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha reconocido que la propiedad privada puede ser sujeta a modalidades. En su tesis “PROPIEDAD PRIVADA, MODALIDAD A LA. ELEMENTOS NECESARIOS PARA QUE SE CONFIGURE”, se establece que una modalidad implica una limitación o transformación del derecho de propiedad, imponiendo reglas generales y permanentes que alteran de forma estable su ejercicio. En otras palabras, ser propietario dentro de un condominio significa aceptar de antemano que tu dominio no será absoluto, sino reglamentado para proteger intereses colectivos.
¿Qué requisitos deben cumplir las modalidades?
Según la tesis mencionada, para que una modalidad sea válida se necesitan dos elementos:
- Generalidad y permanencia: La regla debe aplicarse de manera uniforme a todos los propietarios dentro del régimen, no ser selectiva ni temporal.
- Modificación sustancial del derecho: Debe implicar una limitación real y concreta en las facultades del propietario.
Así, el Reglamento de Construcción cumple estos requisitos, ya que se aplica a todos los lotes, de manera indefinida, y limita aspectos esenciales del dominio: qué construir, cómo construirlo y en qué plazo.
Ejemplo práctico: Amparo Directo en Revisión 106/2019
Este criterio fue reforzado por la Primera Sala de la Suprema Corte en el Amparo Directo en Revisión 106/2019. En ese asunto, un condómino impugnó una restricción que prohibía construir más de dos pisos en su casa, alegando violación a su derecho de propiedad. La Corte fue contundente: no hubo violación, ya que la limitación provenía de un acuerdo de voluntades aceptado al momento de adquirir el inmueble.
En palabras de la Corte:
“El ahora inconforme se sometió a esa modalidad por voluntad propia. En consecuencia, se declaran infundados los agravios expuestos en torno a la violación del derecho de propiedad.”
Este precedente confirma que cuando adquieres bajo un régimen de condominio, aceptas expresamente las restricciones que trae aparejadas.
La importancia del plazo de construcción
Una modalidad típica —y perfectamente válida— en los condominios de terrenos es la imposición de un plazo para construir. Generalmente se exige que la obra se inicie en los primeros 24 meses y concluya en 48 meses, contados a partir de la adquisición del lote.
Este requisito no es arbitrario: tiene fundamentos sólidos en el interés colectivo. Al obligar a construir en tiempos razonables se garantiza que el desarrollo:
- Se consolide como comunidad habitada.
- Se propicie la seguridad mediante mayor presencia de vecinos.
- Se eleve la plusvalía de las propiedades.
- Se justifique el pago de vigilancia, mantenimiento y servicios comunes.
Un condominio vacío, lleno de lotes baldíos, se deprecia y genera riesgos. El plazo de construcción, lejos de ser una molestia, protege el valor de tu inversión.
La estética y la arquitectura: otra modalidad esencial
Además del tiempo, el cómo se construye también está regulado. El reglamento de construcción suele establecer:
- Colores permitidos para fachadas.
- Materiales aprobados.
- Alturas máximas.
- Líneas de ornato y tipos de ventanas o rejas.
- Retranqueos obligatorios (distancias mínimas entre construcciones y linderos).
Estas reglas no son “caprichos” del desarrollador ni de la administración; son necesarias para mantener la armonía arquitectónica del conjunto. La uniformidad estética ayuda a conservar el atractivo visual del fraccionamiento, lo cual se traduce en mayor facilidad para vender y mejores precios de reventa.
¿Qué pasa si no respetas el reglamento?
No respetar el reglamento de construcción puede traer graves consecuencias:
- Multas impuestas por la asamblea de condóminos.
- Suspensión de obras.
- Demolición de trabajos no autorizados.
- Procedimientos judiciales de ejecución.
- Pérdida de derechos ante el condominio (por ejemplo, acceso a ciertas áreas o servicios).
Además, al dañar la imagen del conjunto, afectas no solo tu patrimonio, sino el de todos tus vecinos.
La propiedad en condominio: un equilibrio entre libertad y orden
Ser propietario dentro de un condominio implica un balance: tienes amplias facultades sobre tu unidad exclusiva, pero dentro de los límites aceptados por el reglamento. Así lo entendió la Suprema Corte en el caso citado, donde dejó claro que el condómino no puede luego desconocer las reglas que voluntariamente aceptó al comprar su lote.
Vivir en condominio, además, ofrece ventajas importantes frente a la propiedad privada tradicional. En un condominio, los propios condóminos tienen el control sobre el mantenimiento y mejora de su conjunto habitacional: no dependen exclusivamente del municipio para conservar las calles, los servicios básicos, las áreas comunes o las amenidades. Esto permite que la comunidad tome decisiones rápidas y efectivas para cuidar y elevar el valor de su patrimonio.
A diferencia de un fraccionamiento privado que eventualmente se municipaliza —y donde el deterioro depende de la capacidad (o incapacidad) del gobierno local—, en el condominio los propietarios pueden organizarse para realizar mejoras continuas: repavimentar calles, modernizar áreas comunes, mejorar los sistemas de seguridad, renovar fachadas, todo con recursos propios y bajo su propia administración. Este nivel de autogestión protege la plusvalía y permite que el desarrollo se aprecie con el tiempo, en beneficio de todos
¿Qué debes hacer como condómino?
- Conoce a fondo el reglamento de construcción antes de iniciar cualquier obra.
- Solicita permisos internos aunque tengas licencia municipal.
- Respeta los lineamientos de diseño, colores y materiales.
- Cumple con los plazos de construcción.
- Participa en las asambleas y en la actualización de reglamentos si es necesario.
El reglamento no es tu enemigo: es tu mejor defensa contra la degradación del desarrollo.
Conclusión: la propiedad privada en condominio es una propiedad responsable
En resumen, adquirir un terreno en un condominio horizontal implica aceptar que tu propiedad estará sujeta a modalidades legales, especialmente a través del reglamento de construcción. Esta regulación busca proteger la estabilidad, la seguridad, la estética y la plusvalía del conjunto, en beneficio de todos los propietarios. Respetarlo no es solo una obligación jurídica: es una estrategia de protección patrimonial a largo plazo.
Como enseña el Amparo Directo en Revisión 106/2019, cuando aceptas vivir en condominio, aceptas vivir bajo reglas comunes. Y eso, lejos de restarte derechos, te suma valor.