En México, cada vez más ciudades están enfrentando el fenómeno de las rentas vacacionales de corta estancia a través de plataformas como Airbnb o Booking. La Ciudad de México, Quintana Roo y otros Estados ya han comenzado a establecer reglas específicas para este tipo de arrendamientos, preocupados por su impacto en la seguridad, la convivencia y el mercado inmobiliario.
Sin embargo, no siempre la regulación viene de las autoridades. Muchos condominios buscan adelantarse y establecer, por sí mismos, limitaciones o prohibiciones a las rentas de corta estancia. Esto abre un debate jurídico importante: ¿qué tanto puede decidir la asamblea de condóminos y dónde empieza el límite de la autonomía de la voluntad frente al derecho de propiedad de cada dueño?
Para ilustrar este dilema, resulta útil observar lo que sucede en otras jurisdicciones. En Estados Unidos, por ejemplo, la Suprema Corte de Texas resolvió en 2018 el caso Tarr v. Timberwood Park Owners Association, Inc., que abordó directamente esta pregunta: ¿un arrendamiento de corta estancia constituye una violación a las restricciones de “uso residencial”? La respuesta del tribunal es una lección valiosa para México.
El contexto del caso
El propietario Tarr rentaba su casa a diferentes huéspedes por periodos cortos.
La Asociación de Propietarios (HOA) sostenía que ese uso era un “negocio” y que las restricciones del fraccionamiento permitían únicamente un “uso residencial”.
Los tribunales inferiores dieron la razón a la HOA. Sin embargo, la Suprema Corte de Texas revocó esas decisiones.
El criterio de la Corte
La Corte fue clara:
- Uso residencial. Mientras la propiedad se utilice para habitar —aunque sea por periodos cortos—, se mantiene el carácter de “uso residencial”.
- No negocio. El hecho de que el propietario perciba rentas no convierte el inmueble en un “negocio”; lo que importa es cómo se usa el bien, no si genera ingresos.
- Interpretación estricta. Las restricciones deben interpretarse tal como están escritas. Si el reglamento no prohíbe expresamente las rentas de corta estancia, no puede suponerse tal prohibición.
- Enmiendas necesarias. Si la comunidad quiere limitar o prohibir los STR, debe modificar sus estatutos siguiendo el procedimiento de reforma previsto.
Implicaciones prácticas
- Para los propietarios: Pueden apoyarse en este criterio cuando el reglamento solo habla de “uso residencial” sin más precisiones.
- Para las asociaciones: Si desean restringir los STR, deben hacerlo mediante una modificación expresa de los estatutos o reglamento, aprobada en la forma legal.
- Lección clave: Los tribunales no “rellenan” lagunas; si no está escrito, no está prohibido.
Reflexión para México
En México la situación es aún más estricta para proteger al propietario: la mayoría de las leyes condominales establecen que cada dueño puede usar, gozar, vender, ceder y celebrar cualquier contrato respecto de su unidad privativa sin necesidad de autorización de los demás condóminos. Por ello, a diferencia de Texas, en muchos Estados no bastaría con modificar los estatutos del condominio, sino que tendría que reformarse la propia Ley de Propiedad en Condominio para imponer válidamente restricciones a las rentas de corta estancia.
Ahora bien, Yucatán es un caso particular: su ley ofrece más flexibilidad para redactar estatutos y establecer limitaciones específicas. En este Estado, habría que analizar cada condominio en concreto para determinar qué está permitido y qué no, con base en sus propios estatutos.
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