La pregunta se ha vuelto recurrente en la Ciudad de México: ¿pueden prohibirme, como propietario, poner en renta mi departamento a través de plataformas como Airbnb?
Hasta ahora, la regla general ha sido que cada dueño puede disponer libremente de su propiedad, con las únicas limitaciones que establecen la ley y el reglamento del condominio. Sin embargo, en la capital del país esto cambió: en octubre de 2024 se reformó la Ley de Turismo de la Ciudad de México, incorporando nuevas restricciones a las llamadas “estancias turísticas eventuales”.
¿Qué dice la nueva Ley de Turismo?
El artículo 61 Sexies, cuarto párrafo de la Ley de Turismo de la CDMX establece:
“No se renovará el registro a aquellos inmuebles que hayan tenido ocupación de más del cincuenta por ciento de las noches del año; en caso de requerir ofertar más inmuebles o por períodos más largos, se estará a lo dispuesto en la Ley de Establecimientos Mercantiles para la Ciudad de México. Los inmuebles que no se puedan renovar por exceder el porcentaje anual de ocupación establecido podrán registrarse nuevamente pasado un año de la negativa.”
En otras palabras, si tu departamento se renta en Airbnb o cualquier plataforma por más de la mitad del año, la autoridad no te renovará el registro y deberás cumplir requisitos similares a los de un hotel o establecimiento mercantil.
La batalla legal: Airbnb y vecinos frente a frente
Ante estas reformas:
- Airbnb y diversos anfitriones interpusieron amparos, argumentando que la norma restringe el derecho de los propietarios a disponer de sus bienes.
- Colectivos vecinales también se ampararon, pero contra el gobierno de la ciudad por no haber activado a tiempo el padrón obligatorio que la misma ley exige.
Es decir, tenemos dos frentes: por un lado, propietarios y anfitriones que buscan mayor libertad; por otro, vecinos organizados que exigen que la norma se aplique con todo rigor. La decisión final está en manos de los tribunales federales, quienes deberán definir qué criterio prevalece.
Una mirada internacional: ¿qué pasa en otros países?
El debate no es exclusivo de México.
- En Nueva York, la ciudad implementó la Local Law 18 (2023), que restringe fuertemente el uso de Airbnb al exigir que los anfitriones vivan en la propiedad durante la estancia y prohíbe arrendamientos de menos de 30 días si no se cumplen requisitos específicos. Esto generó miles de cancelaciones, protestas de anfitriones y una ola de litigios.
- Un caso emblemático en Estados Unidos es Tarr v. Timberwood Park Owners Association (2018). La Corte Suprema de Texas resolvió que los convenios restrictivos que limitaban el uso de las propiedades a «fines residenciales» no prohibían explícitamente los alquileres de corta duración. Kenneth Tarr había alquilado su casa en San Antonio mediante contratos de breve plazo, lo que llevó a la asociación de propietarios a imponerle multas por supuestas violaciones. En primera instancia, los tribunales inferiores fallaron a favor de la asociación, considerando que los arrendamientos temporales constituían un uso comercial. Sin embargo, la Corte Suprema revirtió el criterio y sostuvo que, al no prohibirse expresamente, los alquileres cortos siguen siendo un uso residencial válido.
Este precedente refuerza la idea de que los arrendamientos de corta duración no necesariamente implican un uso comercial de la vivienda.
Mi opinión
Desde una perspectiva legal y práctica, no debería prohibirse la renta de las unidades de propiedad exclusiva en condominios, siempre y cuando:
- Los huéspedes respeten el giro habitacional del inmueble (descanso, alimentación, refugio).
- Se cumplan las reglas internas del condominio en materia de seguridad, salubridad y convivencia.
Lo que muchas veces vemos es que estas reformas no obedecen tanto a la esencia del derecho de condominio, sino a presiones externas: hoteles que buscan proteger su mercado o grupos vecinales que culpan a Airbnb del alza en rentas y gentrificación.
Pero la realidad es que ambos modelos tienen pros y contras:
- Un hotel de lujo puede brindar comodidad y seguridad.
- Un departamento en Airbnb permite al visitante conocer la ciudad desde dentro, generar derrama económica para comercios locales y dar empleo a quienes gestionan estas propiedades.
El reto: aprender a coexistir
La clave no está en prohibir, sino en regular con equilibrio. Que existan reglas claras que garanticen:
- Seguridad para residentes y turistas.
- Transparencia fiscal.
- Respeto a la convivencia en condominios.
Porque al final, Airbnb y los hoteles no son enemigos naturales: ambos forman parte de un ecosistema turístico que puede beneficiar a la ciudad y a sus habitantes.
👉 ¿Tú qué opinas? ¿Debería un condominio poder prohibir que sus vecinos renten en Airbnb, o cada propietario debe decidir libremente sobre el uso de su unidad?