Restitución de Áreas Comunes en Condominios
En un caso en la Ciudad de México (Amparo Directo – D.C. 598/2022-13.), un condominio, representado por su administrador, presentó una demanda en la vía ordinaria civil para la restitución de una bodega «cuarto de basura» que un condómino reclamaba como de uso exclusivo tras una asamblea extraordinaria. El tribunal determinó que esta asignación era ilegal debido a la falta de modificación del régimen en condominio y a la omisión de notificación a la Procuraduría Social. Basándose en estos incumplimientos, se ordenó la restitución del área como bien común para todos los condóminos.
Cambios en la Voluntad de los Condóminos
Aunque la modificación fue aprobada de manera unánime por la asamblea del condominio, es crucial considerar que en un condominio los propietarios pueden cambiar de opinión, o incluso vender sus propiedades. Estos cambios pueden llevar a conflictos o arrepentimientos respecto a decisiones tomadas previamente. Años después, la misma asamblea que autorizó el proyecto instruyó al administrador demandar la nulidad de dicho acuerdo por no haberse modificado el régimen del condominio.
Autonomía de la Voluntad vs. Observancia de la Ley
La parte demandada argumentó que el principio de autonomía de la voluntad debía prevalecer, señalando que la asamblea ya había aprobado el proyecto, y que resultaba injusto que ahora se le obligara a restituir la fracción del bien. Sin embargo, el juez sentenció que la voluntad de los particulares no puede eximir la observancia de la ley, ni alterarla o modificarla. Solo pueden renunciarse los derechos privados que no afecten el interés público o perjudiquen a terceros.
Modificaciones en el Régimen de Propiedad en Condominio
El juez también destacó que, aunque la ley permite hacer modificaciones en un régimen de propiedad en condominio siempre y cuando lo autorice el 75% de los condóminos en una asamblea legalmente instalada, dicha modificación está condicionada a que se actualice el acta constitutiva del condominio y se inscriba en el registro público.
Impacto de las Modificaciones en Áreas Comunes
Cuando un condómino realiza modificaciones tanto en su unidad como en áreas comunes, los metros cuadrados se alteran, lo que impacta en todo el edificio, no solamente en su unidad. (El concepto de «indiviso» se refiere a la porción que cada condómino tiene sobre las áreas comunes, la cual se establece en proporción al tamaño de su unidad privada). Por ejemplo, si se agregan metros a una unidad, su indiviso se incrementa, reduciendo proporcionalmente el de los demás condóminos.
En el caso en concreto, debió ponerse específicamente un punto en la orden del día de la asamblea «modificación de áreas comunes y como consecuencia modificación del acta constitutiva de condominio» o algo similar, posteriormente debieron tramitarse nuevamente todos los permisos correspondientes, obtener una nueva autorización del régimen (con las nuevas medidas, colindancias, descripciones y planos) y modificar el acta constitutiva del régimen para reflejar la nueva bodega (cuarto de basura), lo cual no ocurrió.
Importancia de la Formalización Legal
Por esto, es fundamental no solo cumplir con los acuerdos de la asamblea, sino también asegurarse de que estos se formalicen de manera legal, cumpliendo con todos los requisitos establecidos. La correcta formalización de las decisiones es crucial para evitar conflictos judiciales a futuro. Cada decisión debe ser cuidadosamente analizada con base en la ley aplicable, así como en el reglamento y los estatutos del condominio, para garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las normas correspondientes.
Tomar decisiones a la ligera, sin la debida consideración de las implicaciones legales y comunitarias, inevitablemente desembocará en conflictos que no solo generarán tensiones, sino que también podrían dañar el bienestar de toda la comunidad. La prudencia y la adherencia a las normas son esenciales para mantener la armonía y la estabilidad dentro del condominio.
Al menos en este caso fue solamente un cuarto de basura, pero imagina que se trate de una modificación sustancial de un área privativa (agregar una habitación) que haya sido aprobada por la asamblea general, pero no se haya modificado el régimen. Y que, en 10 años, la misma asamblea decida demandarte para restituir tu unidad a su estado original. Tendrías que demoler todo lo construido y, además, pagar los gastos y costas judiciales, sumado a los años que durará la contienda.
Recuerda siempre: comunidades bien organizadas son comunidades tranquilas.