La seguridad jurídica en los contratos de arrendamiento y promesa de compraventa dentro de los regímenes de propiedad en condominio es fundamental para garantizar los derechos y obligaciones de las partes involucradas, sobre todo cuando se planea participar en una asamblea, no tener correctamente definido quién es la persona que vota, supone un problema común. En Quintana Roo, la ley establece claramente que cualquier persona que, mediante un contrato, esté en proceso de adquirir una unidad privativa, ya sea como propietario o fideicomisario, es considerado condómino. El artículo 2, fracción VIII de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Quintana Roo define al condómino como:
«Persona física o jurídico-colectiva, que tenga la propiedad o la titularidad de los derechos Fideicomitidos sobre una o varias Unidades de Propiedad Exclusiva en un inmueble afecto al régimen de propiedad en Condominio y para los efectos de esta Ley, cuando haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario o fideicomisario de una Unidad de Propiedad Exclusiva.»
En contraste, en Yucatán, el artículo 2, fracción XII de su Ley de Propiedad en Condominio diferencia entre condómino y poseedor, señalando que este último es quien tiene el uso de la unidad privativa sin ser propietario:
«Poseedor: la persona que tiene el uso, goce y disfrute de una unidad de propiedad exclusiva, a través de un hecho o acto jurídico, y no tiene la calidad de condómino.«
A primera vista, estas definiciones podrían parecer contradictorias, ya que en Quintana Roo se reconoce la figura del promitente comprador o fideicomisario como condómino, mientras que en Yucatán solo el propietario es considerado como tal. No obstante, al profundizar en los códigos civiles de ambas entidades, se revelan diferencias significativas en la forma en que se regula la transmisión de derechos sobre inmuebles.
¿Qué establecen los códigos civiles?
En Quintana Roo, el registro de los actos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles es constitutivo, lo que significa que es obligatorio registrar el contrato para que tenga validez legal. El artículo 3158 del Código Civil de Quintana Roo establece que el registro tiene un efecto constitutivo en algunos casos, y publicitario en otros:
«El Registro Público de la Propiedad de Quintana Roo será […] constitutivo en lo que respecta a los convenios y contratos por los cuales se adquiere, transmite, modifica o extingue el dominio de bienes raíces o una hipoteca.«
Por otro lado, en Yucatán, el registro de los actos tiene únicamente un efecto publicitario, lo que significa que, aunque el contrato se firme, su inscripción solo sirve para hacerlo oponible frente a terceros, sin que esto afecte la validez del contrato en sí. El artículo 2173 del Código Civil de Yucatán establece:
«La inscripción de los actos o convenios en el Registro Público de la Propiedad tiene efectos declarativos y no constitutivos, de tal forma que los derechos provienen del acto jurídico declarado, pero no de su inscripción.»
En resumen, mientras que en Quintana Roo el registro es necesario para formalizar la transmisión de la propiedad, en Yucatán, la validez del contrato radica en su firma, aunque el registro le otorgue publicidad.
Estas diferencias reflejan la importancia de entender las leyes locales en materia de propiedad en condominio. En Quintana Roo, un contrato de promesa puede ser suficiente para que una persona sea considerada condómino y tenga derecho a participar en las asambleas (aunque civilmente no sea propietario porque no está inscrita su escritura en el registro público). Sin embargo, en Yucatán, es más difícil que se acepte la participación de una persona en las asambleas del condominio si no cuenta con su escritura de propiedad, aunque el código civil señale que el contrato es suficiente para darle efectos al acto jurídico al menos entre las partes que lo suscriben.
Es por ello que resulta esencial especificar en cualquier contrato que otorgue el uso de una unidad privativa, como la promesa de compraventa, el arrendamiento o el comodato, quién será responsable de las cuotas de mantenimiento y quién tendrá derecho a votar en las asambleas. Esta claridad contractual evita confusiones y disputas entre propietarios y terceros que usan las unidades.
Un ejemplo reciente en Quintana Roo es la inclusión de una cláusula en los fideicomisos bancarios, la cual faculta al fideicomisario a asistir y votar en las asambleas en todos los temas que no involucren actos de dominio, brindando así mayor seguridad jurídica a los involucrados y evitando conflictos. Ya que años atrás a los fideicomisarios se les exigía un poder otorgado por el fiduciario para efectos de poder votar en las asambleas, lo cual era oneroso e impráctico.
Un buen contrato te salvará de muchos problemas a futuro, no escatimes al momento de adquirir tu patrimonio y siempre asesórate con un especialista.