Lo que necesitas saber antes de que sea demasiado tarde
El reglamento no está por encima de la ley
Uno de los errores más comunes —y costosos— en los condominios es creer que el reglamento interno está por encima de la ley. Nada más alejado de la realidad. El reglamento es una herramienta fundamental para regular la convivencia, pero no puede contradecir, limitar ni ampliar lo que establece la legislación aplicable, como la Ley de Propiedad en Condominio de tu estado.
Por ejemplo, si la ley dice que el administrador puede ser nombrado por mayoría simple, ningún reglamento puede exigir mayoría calificada o imponer periodos obligatorios. Lo mismo sucede con las convocatorias a asamblea, el cobro de cuotas conforme al porcentaje de indiviso, o el cambio de uso de las unidades privativas.
¿Qué significa «nulo de pleno derecho»?
Cuando decimos que una cláusula del reglamento es nula de pleno derecho, nos referimos a que carece totalmente de efectos jurídicos desde el momento en que fue incluida, sin necesidad de que una autoridad la declare inválida formalmente. Es decir, aunque esté escrita en el reglamento y aunque los condóminos la hayan aprobado en una asamblea, no puede aplicarse si contradice la ley.
Este tipo de nulidad es automática e irremediable: lo ilegal no puede generar derechos ni obligaciones. Así que si una disposición reglamentaria vulnera la legislación o los derechos humanos, simplemente no tiene validez legal, aunque todos los vecinos la crean vigente.
Caso real: cuando el formalismo no justifica el incumplimiento
En un condominio, la asamblea aprobó el presupuesto anual de gastos, pero no incluyó el monto exacto dentro del acta; solo se indicó que se “adjunta a la presente”. A pesar de esa omisión, todos los condóminos realizaron su pago sin objeción, menos uno, que más tarde se negó a pagar argumentando que el acuerdo era nulo de pleno derecho por falta del monto específico en el acta.
Aunque el acta pudo haberse redactado mejor, la conducta de la mayoría —que pagó con base en el presupuesto conocido— demuestra una aceptación tácita del acuerdo. El acto no generó confusión ni perjuicio, y el condómino que se niega a pagar está abusando de una omisión técnica para evadir su obligación común, lo cual es contrario a los principios de buena fe y equidad. En estos casos, los jueces suelen dar más peso a la voluntad colectiva y la funcionalidad del condominio que al formalismo extremo.
¿Qué debe y no debe contener un reglamento?
Un buen reglamento debe incluir:
- Reglas claras de convivencia.
- Procedimientos para sanciones y resolución de conflictos.
- Obligaciones como el pago de cuotas y contratación de seguros.
- Mecanismos democráticos de participación.
Pero jamás debe:
- Imponer condiciones más estrictas que las que establece la ley.
- Restringir derechos reconocidos por la legislación o por tratados internacionales.
- Suplantar las funciones de la asamblea o del administrador conforme al marco legal.
Derechos humanos y supremacía constitucional
Incluso la ley puede quedar desplazada cuando se enfrenta a derechos humanos. Por ejemplo, no puede prohibirse la entrada a un animal de servicio o de apoyo emocional, y no se puede suspender el agua o la luz como sanción por falta de pago. Estas acciones vulneran derechos fundamentales y deben analizarse bajo el principio pro persona, que ordena interpretar las normas siempre en favor de la persona, y bajo la jerarquía que colocan a los tratados internacionales sobre derechos humanos por encima de las leyes locales.
El reglamento no basta: se necesita cultura condominal
Aunque tengas el reglamento más completo y bien redactado, si no existe una verdadera cultura condominal basada en el respeto, la empatía y la participación activa, el condominio puede convertirse en un caos. La ley y el reglamento deben cumplirse, sí, pero el ingrediente esencial para la armonía es la voluntad de colaborar y construir comunidad.
¿Tu reglamento está en regla?
Un reglamento bien elaborado, actualizado y conforme a la ley es una inversión en paz y convivencia. Si tienes dudas sobre la validez del tuyo, o si quieres redactar uno desde cero que realmente funcione, contáctame. Te puedo ayudar a que tu condominio viva en legalidad, armonía… y con menos problemas.