Conoce los requisitos del juicio proforma en Quintana Roo y por qué presentar una demanda sin haber cumplido con tus obligaciones podría resultar contraproducente.
En la actualidad, ante la disminución de la demanda inmobiliaria que se percibe en Quintana Roo, algunos compradores se han visto imposibilitados para continuar pagando las propiedades que adquirieron en preventa. Por otro lado, existen casos en los que los desarrolladores inmobiliarios no han cumplido con las fechas prometidas para la entrega de los inmuebles.
Esta situación ha generado controversias entre compradores y desarrolladores, dando lugar a procedimientos judiciales en los que se busca exigir el cumplimiento de los contratos celebrados.
Una de las acciones legales que pueden ejercitarse es la denominada acción proforma, cuyo objetivo es obligar a la parte que corresponda a formalizar el contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública.
Sin embargo, antes de presentar una demanda contra un desarrollador inmobiliario, es indispensable conocer los requisitos legales de la acción que pretendemos ejercer.
¿Qué es un juicio proforma?
La acción proforma es un mecanismo jurídico mediante el cual una persona solicita judicialmente que se otorgue a un contrato la formalidad que exige la ley.
En materia inmobiliaria, esta acción permite al comprador exigir que el vendedor formalice la operación mediante escritura pública, siempre que se cumplan los requisitos legales correspondientes.
En Quintana Roo, es común que los compradores celebren contratos de promesa de compraventa o de constitución de fideicomiso, mediante los cuales entregan un anticipo considerable, que en ocasiones representa entre el 30 % y el 50 % del precio total del inmueble. El saldo restante generalmente se cubre mediante mensualidades o al momento de la escrituración.
El problema comienza cuando llega la fecha de entrega de la propiedad y el desarrollador no cumple con lo prometido.
Ante esta situación, muchos compradores consideran que pueden demandar inmediatamente para exigir la escrituración, sin tomar en consideración un requisito fundamental: haber pagado la totalidad del precio o exhibir el saldo pendiente al presentar la demanda, cuando así lo exige la acción ejercitada.
¿Puedo demandar al desarrollador si todavía debo parte del precio?
El 29 de septiembre de 2026, el Juzgado Quinto de Distrito en el Estado de Quintana Roo emitió una resolución dentro del juicio ordinario mercantil 190/2026, en la que desechó una demanda mediante la cual diversos compradores pretendían exigir el cumplimiento de un contrato de promesa de constitución de fideicomiso.
En este caso, los compradores habían realizado diversos pagos, pero reconocieron que todavía existía un saldo pendiente. Argumentaron que dicho saldo sería cubierto con los ingresos generados por la renta vacacional del inmueble una vez que el desarrollador les entregara la propiedad.
No obstante, el juzgado determinó que, para ejercer la acción proforma en los términos planteados, era indispensable que los compradores exhibieran el saldo restante junto con su demanda, mediante el ofrecimiento de pago seguido de su consignación.
Al no cumplir con este requisito, el órgano jurisdiccional consideró que la acción era notoriamente improcedente y, en consecuencia, desechó la demanda sin necesidad de tramitar íntegramente el juicio.
¿Qué dice la Suprema Corte de Justicia de la Nación?
La resolución se fundamentó, entre otros criterios, en la jurisprudencia 1a./J. 14/2000, emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, con registro digital 190897, cuyo rubro es:
«ACCIÓN PRO FORMA. LA EXHIBICIÓN DEL PRECIO ADEUDADO ES UN REQUISITO DE PROCEDENCIA DE ÉSTA».
Esta jurisprudencia establece que, para la procedencia de la acción proforma, el comprador debe exhibir el saldo pendiente del precio pactado al momento de presentar su demanda.
La explicación se encuentra en la naturaleza bilateral de los contratos de compraventa, cuyas obligaciones son recíprocas e interdependientes.
En otras palabras, si el comprador pretende exigir judicialmente que el vendedor cumpla con su obligación de escriturar, primero debe demostrar que él también ha cumplido con las obligaciones que le corresponden.
De lo contrario, resultaría injusto obligar al vendedor a cumplir con sus compromisos cuando el comprador todavía no ha satisfecho los suyos, incluso cuando ambas partes hubieran acordado que el saldo se pagaría al momento de la escrituración.
La importancia de cumplir con los requisitos legales antes de demandar
Este caso nos recuerda que no basta con acreditar que el desarrollador inmobiliario incumplió la fecha de entrega para que cualquier demanda resulte procedente.
Antes de iniciar un procedimiento judicial, es indispensable estudiar los presupuestos procesales y los elementos constitutivos de la acción que pretendemos ejercer.
En este caso, el juzgado consideró que la falta de exhibición del saldo pendiente era un impedimento suficiente para desechar la demanda desde su presentación.
Sin embargo, la acción proforma no es la única alternativa ante el incumplimiento de un desarrollador inmobiliario. Dependiendo de las condiciones del contrato y de las circunstancias particulares, podría resultar procedente solicitar su rescisión, la devolución de las cantidades pagadas o ejercer alguna otra acción legal.
Por ello, antes de demandar, es fundamental revisar cuidadosamente el contrato, las obligaciones de ambas partes y los requisitos de procedencia de la acción que se pretende intentar.
Recuerda: no se trata simplemente de presentar una demanda, sino de elegir la acción jurídica adecuada y cumplir con todos los requisitos necesarios para que pueda prosperar.