Antes de interponer un juicio, es indispensable saber qué tipo de acción se debe ejercer y ante qué autoridad. Parece básico, pero en la práctica muchos conflictos condominales se complican precisamente porque se elige mal la vía.
Actualmente se cree que el juicio de amparo sirve para todo. Pero no es así.
Y menos aún en materia condominal, donde normalmente no estamos frente a una decisión unilateral de autoridad, sino frente a una relación de coordinación entre condóminos. Es decir, una comunidad de propietarios que se organiza, delibera y toma acuerdos conforme a lo que considera conveniente para la administración, conservación y mantenimiento del condominio.
Salvo casos excepcionales, la asamblea, el administrador o el comité de vigilancia no actúan como autoridad para efectos del juicio de amparo. No imponen su voluntad como órgano del Estado, ni ejercen una potestad pública frente al condómino. Actúan dentro de una relación privada, derivada del régimen de propiedad en condominio, la escritura constitutiva, el reglamento y los acuerdos de asamblea.
Eso fue precisamente lo que se analizó en esta sentencia.
En el juicio de amparo 450/2026, promovido en Guerrero, la parte quejosa reclamó al administrador general, a la asamblea general y al comité de vigilancia de un condominio el cobro de cuotas de administración y mantenimiento de manera uniforme entre los condóminos. El Juzgado de Distrito determinó que ese acto no podía analizarse en amparo porque no provenía de una autoridad, sino de una relación de coordinación entre particulares.
La sentencia es clara: el acto reclamado derivó de acuerdos tomados dentro del régimen condominal, en un plano de igualdad jurídica entre particulares, por lo que no podía considerarse un acto equivalente al de autoridad.
Por eso, el juzgado concluyó que la vía correcta no era el juicio constitucional, sino la vía ordinaria ante el juez competente. Incluso citó un criterio del Segundo Tribunal Colegiado del Vigésimo Séptimo Circuito, con sede en Quintana Roo, en el que se sostuvo que los conflictos entre condóminos y administrador deben resolverse por un juez en materia civil.
Me da gusto ver que en otros estados se citen criterios de Quintana Roo. Eso demuestra el avance jurídico que afortunadamente se ha tenido este Estado, después de muchos años en los que existen y se siguen construyendo cada vez más condominios.
Quintana Roo lleva décadas enfrentando problemas reales derivados de la vida condominal: cuotas, morosidad, mantenimiento, uso de áreas comunes, administraciones deficientes, conflictos entre vecinos, rentas vacacionales, desarrolladores que entregan sin orden y asambleas que toman acuerdos sin medir sus consecuencias.
Por eso no sorprende que nuestros tribunales hayan generado criterios útiles para resolver este tipo de conflictos.
La lección principal de esta sentencia es muy sencilla: no todo conflicto condominal se resuelve con amparo.
Si un condómino no está de acuerdo con una cuota, una asamblea, una sanción, un cobro o una decisión administrativa del condominio, lo primero que debe analizarse es cuál es la acción correcta. En la gran mayoría de los casos, la controversia deberá plantearse ante la instancia civil, no ante un juez federal de amparo.
Esto no significa que el condómino quede indefenso. Significa que debe acudir a la vía adecuada.
Y aquí es donde entra otro punto importante: los acuerdos de asamblea deben tomarse con asesoría legal correcta e imparcial. Vivir en condominio puede ser muy placentero, pero cuando se involucran intereses personales, desconocimiento de la ley o falta de asesoría especializada, se pueden aprobar acuerdos que después terminan provocando juicios innecesarios y poniendo en riesgo legal y financiero a todo el condominio.
En la práctica son muy comunes estos casos: algunos condóminos consideran más sencillo pagar todos la misma cantidad, bajo la idea de que todos usan las áreas comunes por igual. Sin embargo, en Quintana Roo la regla legal es distinta.
El artículo 26, fracción V, de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo establece que los gastos originados por la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones, servicios generales, áreas y bienes comunes deben ser cubiertos por todos los condóminos en la proporción que represente el indiviso de su unidad privativa. Además, la propia ley define el proindiviso como el porcentaje que representa cada unidad privativa en relación con el total del inmueble sometido al régimen de condominio.
Entiendo que en algunos condominios la diferencia entre indivisos es prácticamente nula y, por facilidad administrativa, todos prefieren pagar lo mismo. En esos casos, muchas veces la discusión parece más práctica que jurídica.
Pero cuando sí existen diferencias reales entre unidades, lo mejor es cumplir con la norma y calcular las cuotas conforme al indiviso. De lo contrario, el condominio puede abrir la puerta a impugnaciones, reclamos, juicios y gastos legales que pudieron evitarse desde la asamblea.
El problema no es únicamente aprobar una cuota. El problema es aprobarla mal.
Por eso es tan importante que el asesor jurídico que acompaña al condominio conozca la materia, entienda la práctica condominal y advierta los riesgos en el momento oportuno. No basta con estar presente en la asamblea. El asesor debe saber cuándo un acuerdo puede generar problemas y decirlo antes de que se vote.
En mi experiencia, muchos conflictos se pudieron evitar con una advertencia legal a tiempo.
Esta sentencia nos recuerda tres cosas fundamentales:
Primero, que el amparo no es la vía universal para resolver cualquier inconformidad condominal.
Segundo, que los conflictos entre condóminos, administradores y asambleas normalmente pertenecen al ámbito civil.
Y tercero, que los acuerdos de asamblea deben respetar la ley, especialmente cuando se trata de cuotas, indivisos y obligaciones económicas.
Vivir en condominio puede ser una gran experiencia, siempre que exista orden, información y asesoría adecuada. Pero cuando las decisiones se toman por comodidad, presión de grupo o intereses personales, el condominio puede terminar pagando las consecuencias.
En materia condominal, prevenir siempre será más barato que litigar.