En materia condominal, uno de los errores más delicados al iniciar un juicio de cobranza es pensar que basta con tener razón en el fondo: que existe una deuda, que hay recibos, que el condómino no pagó y que el condominio necesita recuperar ese dinero.
Sin embargo, antes de discutir si el adeudo existe o no, los tribunales suelen revisar una cuestión previa: quién está legitimado para demandar.
Una sentencia del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, dictada en el Amparo Directo D.C. 454/2023, vuelve a poner sobre la mesa un tema fundamental para los condominios: la representación legal del condominio debe estar perfectamente acreditada antes de iniciar un juicio de cobro de cuotas.
Pero además, desde mi punto de vista, esta sentencia también abre una discusión interesante sobre el principio de congruencia, la exhaustividad y el deber de los tribunales de resolver conforme a la litis efectivamente planteada.
¿Cuál fue el problema?
El asunto inició con un juicio ejecutivo civil en el que se reclamó el pago de cuotas de mantenimiento ordinarias, extraordinarias y cuotas de seguro generadas respecto de un departamento en condominio.
La demanda fue promovida por una asociación civil que afirmó tener funciones de administración, así como por integrantes del comité de vigilancia del condominio.
El juzgado de primera instancia consideró que la parte actora carecía de legitimación activa. En términos sencillos, estimó que quienes demandaron no demostraron correctamente que podían representar al condominio para reclamar judicialmente esas cuotas porque en la asamblea de condóminos no la nombraron como administrador y le otorgaron poderes amplios y suficientes. Sólo exhibieron el acta de la Asociación Civil sin vincularla al condominio.
Uno de los puntos relevantes de la sentencia de primera instancia fue que el juzgado analizó la situación de los integrantes del comité de vigilancia y sostuvo que éstos habían sido nombrados respecto de determinadas torres, pero no respecto de la torre en la que se encontraba el departamento cuyo adeudo se reclamaba.
Es decir, el juez no sólo se quedó con la idea de que la asociación civil no tenía representación suficiente, sino que también hizo un razonamiento adicional: los miembros del comité que firmaron la demanda no correspondían, según su interpretación, a la torre del condómino demandado.
Ese punto era importante porque podía cambiar el enfoque del análisis: no se trataba únicamente de saber si un comité de vigilancia puede o no demandar, sino de determinar si, conforme al acta de asamblea y a la estructura interna del condominio, esos miembros específicos del comité tenían facultades para actuar respecto de esa torre concreta.
Lo que resolvió el Tribunal Colegiado
Al llegar el asunto al juicio de amparo directo, el Tribunal Colegiado confirmó, en esencia, la falta de legitimación.
Sin embargo, desde mi punto de vista, aquí aparece una cuestión jurídicamente interesante: el Tribunal no profundizó en el argumento central del juez de primera instancia relativo a si los miembros del comité de vigilancia actuaban o no como representantes de la torre correspondiente al departamento demandado.
En lugar de entrar de lleno a ese análisis, el Tribunal sostuvo la decisión por otra vía: aplicó un criterio de especialidad normativa en materia condominal y razonó que, conforme al régimen especial del condominio, la representación para demandar el cobro de cuotas corresponde primordialmente al administrador, y que el comité de vigilancia sólo podría actuar en determinados supuestos, de manera subsidiaria o excepcional, siempre que esa representación estuviera claramente acreditada.
El Tribunal concluyó que no se demostró suficientemente que el comité de vigilancia tuviera legitimación procesal para ejercer la acción de cobro.
El principio de congruencia: el juez debe resolver conforme a lo pedido y controvertido
Aquí es donde considero que la sentencia merece un análisis crítico.
En nuestro sistema procesal existe el principio de congruencia de las sentencias, conforme al cual el órgano jurisdiccional debe resolver atendiendo a la litis planteada por las partes. Esto significa que la sentencia debe ocuparse de lo pedido, alegado, probado y controvertido dentro del juicio.
Dicho de forma sencilla: el juez no debe resolver sobre una controversia distinta a la que las partes le plantearon.
Este principio se relaciona también con el principio dispositivo, conforme al cual las partes fijan, en gran medida, los términos del debate judicial. El juzgador debe resolver dentro de ese marco, sin introducir cuestiones ajenas, salvo aquellas que legalmente pueda estudiar de oficio.
También se conecta con el deber de exhaustividad, que implica que la autoridad debe analizar de manera completa los argumentos esenciales que le fueron planteados, especialmente cuando de ellos depende el sentido de la resolución.
Mi opinión jurídica
Desde mi punto de vista, la sentencia deja una enseñanza práctica muy importante, pero también una discusión técnica relevante.
La enseñanza práctica es clara: no basta con que el comité de vigilancia firme recibos, estados de cuenta o documentos internos del condominio; si se va a demandar judicialmente, debe acreditarse de manera precisa quién tiene la representación legal para hacerlo.
Pero la parte discutible es que el Tribunal Colegiado pareció desplazarse hacia un tema distinto al punto central combatido.
El debate principal no era solamente si el administrador o el comité de vigilancia podían demandar conforme a la ley especial condominal. El punto fino era determinar si el juzgado de primera instancia había valorado correctamente el alcance del nombramiento de los miembros del comité y su supuesta relación con la torre a la que pertenecía el departamento demandado.
En otras palabras, si el juez de primera instancia sostuvo que los miembros del comité sólo representaban ciertas torres y no la torre del demandado, lo jurídicamente más completo habría sido que el Tribunal analizara de manera frontal ese razonamiento: revisar el acta de asamblea, el alcance del nombramiento, la estructura del condominio, la naturaleza del comité y si realmente podía fragmentarse su representación por torres.
En cambio, el Tribunal resolvió por una vía más general: la especialidad de la materia condominal y la falta de acreditación de la representación del comité para demandar.
¿El Tribunal podía analizar la legitimación de oficio?
Sí. La legitimación es un presupuesto que puede ser analizado incluso de oficio, porque se relaciona con la posibilidad jurídica de que una persona pueda acudir a juicio a reclamar determinado derecho.
Sin embargo, el hecho de que la legitimación pueda estudiarse de oficio no significa que el Tribunal pueda dejar de atender el punto concreto que fue materia de controversia.
La crítica, por tanto, no es que el Tribunal haya analizado la legitimación. La crítica es más precisa: al analizarla, debió responder de manera directa el razonamiento utilizado por el juez de primera instancia y los argumentos planteados por la parte quejosa.
Si el problema era si los miembros del comité representaban o no determinada torre, ese punto merecía un estudio frontal.
El Tribunal pudo concluir que no tenían legitimación. Pero, en mi opinión, debió explicar con mayor claridad si compartía o no el argumento de la representación por torres, o si dicho argumento era irrelevante frente al régimen legal aplicable.
El poder general para pleitos y cobranzas y la facultad de la asamblea para designar representantes
Otro aspecto que, en mi opinión, debió observarse es que la representación procesal no puede analizarse de manera aislada ni con un rigor que termine desconociendo la voluntad del órgano supremo del condominio.
Existe un criterio judicial relevante identificado con el registro digital 2025302, de rubro: “APODERADO LEGAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS. CUENTA CON FACULTADES PARA RECONOCER, EN NOMBRE DE SU MANDANTE, LA FIRMA QUE CALZA LA PROMOCIÓN CON LA QUE ÉSTE PRETENDIÓ DAR CUMPLIMIENTO A LA PREVENCIÓN AL ESCRITO DE DEMANDA DE AMPARO INDIRECTO.”
Aunque dicho criterio proviene de un supuesto distinto, contiene una idea de fondo importante: cuando se otorga un poder general para pleitos y cobranzas con facultades generales y especiales suficientes, debe entenderse conferido sin limitación alguna, salvo que la ley exija expresamente una cláusula especial para determinado acto.
Ese razonamiento debió tomarse en consideración en el caso analizado. Si la asamblea general de condóminos, como órgano supremo del condominio, otorgó facultades al comité de vigilancia para actuar en juicio, no parece jurídicamente correcto desconocer ese mandato bajo una interpretación excesivamente restrictiva, especialmente cuando la propia normativa condominal permite que la asamblea designe a personas distintas del administrador para ejecutar determinados acuerdos.
En efecto, el artículo 43, fracción VIII, de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal —hoy Ciudad de México— establece que corresponde al administrador difundir y ejecutar los acuerdos de la Asamblea General, salvo en lo que ésta designe a otras personas para tal efecto.
Esa última frase es fundamental: la ley reconoce que la asamblea puede designar a otras personas para ejecutar sus acuerdos.
Por tanto, si la asamblea decidió facultar al comité de vigilancia para ejercer acciones legales en contra de condóminos morosos, esa decisión debía analizarse a partir de la voluntad del órgano supremo del condominio y del alcance real del poder otorgado, no únicamente desde una lectura formalista en la que se asumiera que sólo el administrador podía demandar. Muchos abogados forman parte del comité de vigilancia de sus comunidades y bajo ese criterio no podrían representar al condominio, lo cual carece de sentido.
Aquí es donde cobra relevancia el principio de congruencia. El Tribunal no debió desplazar el debate hacia una cuestión que no era el centro de la controversia. El punto principal no era si, en abstracto, el administrador tiene facultades para demandar conforme al régimen especial condominal. El punto concreto era si, en el caso específico, la asamblea había otorgado facultades suficientes al comité de vigilancia para actuar en juicio y si dichas facultades alcanzaban o no la torre del condómino demandado.
Probablemente el condominio habría podido perder por las razones señaladas por el juez de primera instancia, es decir, porque los integrantes del comité no habrían sido designados respecto de la torre del demandado. Pero eso nunca lo sabremos con claridad, porque el Tribunal Colegiado no resolvió de manera frontal ese punto; por el contrario, se fue hacia un razonamiento distinto, basado en el principio de especialidad, que no era el eje central del debate.
Esto, desde mi perspectiva, dejó a la parte actora en una situación delicada, porque terminó enfrentando en la sentencia de amparo un argumento nuevo o, por lo menos, un enfoque distinto al que había sido materia principal de discusión, sin haber tenido oportunidad real de debatirlo con la misma amplitud procesal.
La importancia del principio de congruencia radica precisamente en eso: las partes tienen derecho a saber cuál es la controversia que deben defender y a que el órgano jurisdiccional resuelva sobre esa controversia, no sobre una distinta.
¿Por qué esto importa a los condominios?
Porque muchos condominios funcionan en la práctica con estructuras mixtas: administradores, asociaciones civiles, comités de vigilancia, subcondominios, torres, delegados, mesas directivas y representantes legales.
En la vida diaria, esas estructuras pueden funcionar para operar el condominio. Pero en juicio, los tribunales suelen exigir algo más estricto: que la representación esté jurídicamente clara, documentada y, cuando sea necesario, protocolizada.
Si existe una deuda real, pero la demanda la firma quien no tiene legitimación suficiente, el juicio puede perderse sin que el juez siquiera entre a estudiar el fondo del adeudo.
Es decir, el condominio puede tener razón en cuanto a la deuda, pero perder por una falla de forma en la representación.
Esto es especialmente importante en condominios grandes, con varias torres o subcondominios, donde muchas veces se nombran representantes por edificio, por sección o por etapa. En esos casos, debe quedar perfectamente claro si la representación es general para todo el condominio o limitada a una torre determinada.
Recomendación práctica para condominios
Antes de iniciar un juicio de cobro de cuotas, conviene revisar por lo menos lo siguiente:
- Que exista un administrador formalmente designado.
- Que el acta donde fue nombrado esté correctamente elaborada.
- Que tenga facultades expresas para representar al condominio y demandar judicialmente.
- Que, si interviene el comité de vigilancia, se precise si actúa como órgano de supervisión o si realmente tiene facultades para representar al condominio en juicio.
- Que los recibos, estados de cuenta y certificaciones de adeudo estén firmados por quien legalmente corresponde.
- Que en condominios con torres, subcondominios o estructuras internas, se revise si la representación es general o limitada a una sección específica.
- Que la demanda sea promovida por la persona u órgano que realmente tenga legitimación, no sólo por quien opera administrativamente el condominio en la práctica.
En Legal Condo ayudamos a condominios a prevenir este tipo de problemas desde antes del juicio, revisando actas, facultades, nombramientos, estados de cuenta y estrategias de cobranza para que las acciones legales se presenten con mayor solidez.