Una tesis del Primer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Sexto Circuito aborda un punto especialmente importante para dueños, condóminos y administradores: aunque el administrador de un condominio sea un particular y sus actos, por regla general, no tengan el carácter de actos de autoridad para efectos del juicio de amparo, sus decisiones sí pueden provocar que una ley condominal sea revisada por un juez federal.
El criterio deriva de la tesis aislada con Registro digital 2024399, publicada en abril de 2022, relativa a la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Puebla.
¿Qué pasó?
Una persona moral promovió un juicio de amparo después de que la administración de un condominio vertical le restringiera o suspendiera el uso de los elevadores por falta de pago de cuotas de mantenimiento.
La demanda se presentó tanto contra la actuación de la administración como contra diversas disposiciones de la legislación condominal de Puebla.
Inicialmente, el Juzgado de Distrito desechó la demanda al considerar que la administración del condominio era un particular y que sus actos no podían equipararse a los de una autoridad.
Sin embargo, el Tribunal Colegiado hizo una distinción importante.
El administrador no es autoridad, pero sus decisiones sí pueden tener consecuencias constitucionales
El Tribunal reconoció que el administrador o el comité de administración de un condominio privado no necesariamente son autoridades para efectos del juicio de amparo.
Pero eso no significa que sus decisiones sean jurídicamente irrelevantes.
Cuando el administrador aplica una disposición de la ley condominal y, como consecuencia de ello, afecta directamente a un condómino, esa actuación puede convertirse en el hecho que permita cuestionar la constitucionalidad de esa norma.
Dicho de manera sencilla:
el administrador no se convierte en autoridad, pero su decisión puede ser el acto que abra la puerta para que un juez revise si la ley que está aplicando es constitucional.
¿Por qué esto importa a propietarios y administradores?
Porque medidas que parecen meramente administrativas pueden tener consecuencias legales importantes.
Por ejemplo:
- restringir el uso de determinadas áreas comunes;
- suspender servicios por falta de pago;
- imponer sanciones;
- ejecutar determinados acuerdos de Asamblea;
- aplicar disposiciones de la ley condominal que afecten directamente a un propietario.
Esto no significa que cualquier conflicto dentro de un condominio termine en un juicio de amparo.
Pero sí significa que antes de aplicar una medida restrictiva es importante revisar si realmente existe fundamento legal, reglamentario y asambleario para hacerlo.
Una decisión que parece una simple medida de administración puede terminar siendo el punto de partida de un procedimiento judicial.
Una forma sencilla de entenderlo
Pensemos que la ley es el reglamento del juego.
El administrador no hizo las reglas, pero cuando decide aplicarlas contra un condómino, esa decisión puede ser el momento en que la regla empieza a afectar realmente a esa persona.
Y a partir de ahí puede surgir la posibilidad de cuestionar judicialmente esa regla.
¿Qué deberían tomar en cuenta los administradores?
Antes de restringir servicios, aplicar sanciones o limitar el uso de bienes comunes, conviene revisar:
- qué permite exactamente la ley;
- qué establece el régimen condominal;
- qué dicen el reglamento y la escritura constitutiva;
- si existe un acuerdo válido de Asamblea;
- y si la medida es proporcional a la conducta que se pretende sancionar.
No todas las medidas que parecen razonables desde el punto de vista administrativo son necesariamente válidas desde el punto de vista jurídico.
Criterio judicial
Registro digital: 2024399
Tesis: VI.1o.A.5 A (11a.)
Undécima Época
Primer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Sexto Circuito
El criterio resulta especialmente útil porque recuerda que el Derecho Condominal no se limita a cobrar cuotas o aplicar reglamentos. Las decisiones de una administración pueden afectar derechos y, en determinados casos, generar consecuencias constitucionales.
En Legal Condo asesoramos a administradores, comités y propietarios para que las decisiones dentro del condominio tengan sustento legal y reduzcan el riesgo de conflictos posteriores.
El criterio analizado corresponde a legislación del Estado de Puebla. Para aplicarlo en otras entidades es necesario revisar la legislación condominal local y las circunstancias específicas de cada caso.