Una de las discusiones más comunes dentro de los condominios es cómo deben distribuirse las cuotas de mantenimiento: ¿todos los propietarios deben pagar la misma cantidad o cada unidad debe contribuir conforme a su porcentaje de indiviso?
En Quintana Roo, la Ley establece como regla general que los gastos relacionados con la operación, conservación y mantenimiento de los bienes comunes deben distribuirse proporcionalmente al porcentaje de indiviso de cada unidad, y no necesariamente en cantidades iguales.
¿Qué es el porcentaje de indiviso?
El porcentaje de indiviso representa la participación jurídica y patrimonial que cada unidad privativa tiene respecto del total del inmueble sometido al régimen de propiedad en condominio.
Este porcentaje debe quedar determinado desde la constitución del régimen. La escritura constitutiva debe señalar el valor nominal asignado a cada unidad privativa y su correspondiente porcentaje de indiviso en relación con el valor total del inmueble.
Por ello, dos departamentos, casas o locales que forman parte del mismo condominio pueden tener porcentajes de indiviso diferentes, dependiendo de las características y valores considerados al constituirse el régimen.
¿Qué establece la Ley de Quintana Roo?
El fundamento principal se encuentra en el artículo 26, fracción V, de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo.
Dicho artículo dispone que los gastos derivados de la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones, servicios generales, áreas y bienes comunes deben ser cubiertos por todos los condóminos:
“En la proporción que su porcentaje de propiedad represente sobre el indiviso del condominio”.
Por tanto, la regla legal consiste en tomar el presupuesto total del condominio y aplicar a cada unidad el porcentaje de indiviso que le corresponde.
Por ejemplo, si el presupuesto mensual de un condominio es de $100,000.00 y una unidad tiene un indiviso del 3%, su aportación sería de $3,000.00.
La fórmula general sería:
Cuota de la unidad = presupuesto común × porcentaje de indiviso
Los servicios comunes también deben prorratearse por indiviso
El artículo 36, fracción IV, refuerza esta interpretación al establecer que el Administrador debe contratar la energía eléctrica y los demás bienes y servicios necesarios para las instalaciones y áreas comunes, y que sus costos deben prorratearse entre los condóminos con base en el porcentaje de indiviso correspondiente.
Asimismo, la Ley dispone que la integración de los fondos de mantenimiento, administración y reserva debe realizarse en proporción al derecho de copropiedad correspondiente a cada condómino.
En consecuencia, no se trata de una fórmula opcional ni de una simple recomendación administrativa. Es el criterio de proporcionalidad previsto por la legislación para distribuir los gastos comunes.
En las definiciones se plasma que puede ser fija o variable ¿Una cuota “fija” significa que todos deben pagar lo mismo?
No.
Que una cuota sea fija significa que su importe permanece estable durante determinado periodo. No significa que todas las unidades deban pagar una cantidad idéntica.
Una cuota puede ser fija y proporcional al mismo tiempo.
Por ejemplo:
- Una unidad con 2% de indiviso podría pagar una cuota fija de $2,000.00.
- Una unidad con 4% de indiviso podría pagar una cuota fija de $4,000.00.
- Una unidad con 6% de indiviso podría pagar una cuota fija de $6,000.00.
Las tres cuotas son fijas porque no cambian cada mes, pero sus importes son diferentes porque cada unidad representa una participación distinta dentro del condominio.
La Asamblea General puede aprobar el presupuesto, establecer la periodicidad de los pagos y determinar si el monto permanecerá fijo o será variable. Sin embargo, esa facultad no debe confundirse con la fórmula utilizada para distribuir el presupuesto entre las unidades.
¿La igualdad de derechos sobre las áreas comunes significa que todos deben pagar lo mismo?
Tampoco.
Todos los condóminos tienen derecho a utilizar los bienes comunes y disfrutar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino, sin impedir o hacer más oneroso el derecho de los demás.
Esto significa que el propietario de una unidad con mayor indiviso no puede apropiarse de una parte mayor de la alberca, utilizar exclusivamente los jardines o exigir preferencia sobre los demás condóminos.
La igualdad se refiere al derecho de acceso, uso y disfrute de las áreas comunes. La proporcionalidad, en cambio, se refiere a la cuantificación de la obligación económica.
En términos sencillos:
Todos tienen la misma obligación de contribuir, pero cada unidad aporta conforme a su porcentaje de indiviso.
La igualdad consiste en aplicar a todos la misma fórmula legal, no necesariamente en cobrar a todos la misma cantidad.
¿Por qué las unidades con mayor indiviso pagan más?
“Quien quiera azul celeste, que le cueste”: ¿aplica en los condominios?
De manera coloquial podría decirse que “quien quiera azul celeste, que le cueste”; sin embargo, en materia condominal esto no significa que el propietario de una unidad más grande deba ser castigado o pagar más únicamente por tener una propiedad de mayor valor.
La verdadera razón jurídica es que una unidad con un porcentaje de indiviso mayor representa una participación patrimonial superior dentro del inmueble y sobre los bienes comunes.
La razón es patrimonial y de acuerdo al principio de proporcionalidad.
Una unidad con un porcentaje de indiviso mayor representa una participación jurídica y económica superior dentro del inmueble y respecto de los bienes comunes que le son inseparables.
Por ello, la Ley utiliza el porcentaje de indiviso como una fórmula objetiva. No es necesario contar cuántas veces entra cada propietario a la alberca, utiliza los jardines, recibe seguridad o transita por las vialidades comunes.
Tampoco debe afirmarse que el propietario paga más porque tenga mayores ingresos o una capacidad económica personal superior. El fundamento no se encuentra en la riqueza del propietario, sino en la participación patrimonial que su unidad representa dentro del condominio.
La unidad no paga más porque necesariamente utilice más las áreas comunes, sino porque representa una participación mayor dentro del inmueble.
La propia Ley distingue entre “partes iguales” y pago por indiviso
Existe un argumento adicional especialmente importante.
El artículo 26, fracción IV, contempla un supuesto excepcional en el que, ante la falta de Administrador, un condómino puede realizar reparaciones urgentes y solicitar que su costo sea reembolsado en partes iguales entre los demás propietarios, previa autorización del Comité de Vigilancia.
Inmediatamente después, la fracción V establece que los gastos ordinarios de operación, reparación, conservación y mantenimiento deben distribuirse conforme al porcentaje de indiviso.
Esto demuestra que el legislador distingue claramente entre:
- Un reparto excepcional en partes iguales; y
- La regla general de distribución proporcional por indiviso.
Si todos los gastos comunes tuvieran que dividirse equitativamente entre el número de unidades, la Ley no habría establecido expresamente una fórmula proporcional para los gastos ordinarios.
¿Qué sucede cuando un condómino deja de pagar?
Cuando el Reglamento del Condominio contemple esta posibilidad, el Administrador puede distribuir temporalmente entre los demás condóminos el adeudo causado por un propietario moroso.
Incluso en este supuesto extraordinario, la Ley dispone que el adeudo debe distribuirse entre los demás propietarios en proporción al valor de sus propiedades, hasta que se recupere la cantidad correspondiente. Una vez recuperado el adeudo, deben reembolsarse las cantidades aportadas y los intereses proporcionales.
Nuevamente, la legislación utiliza una regla proporcional y no un reparto idéntico por unidad.
¿Puede la Asamblea aprobar cuotas iguales?
La Asamblea General es el órgano supremo del condominio y tiene facultades para aprobar presupuestos y cuotas. Sin embargo, sus acuerdos deben respetar la Ley, la escritura constitutiva y el Reglamento.
Por ello, cuando las unidades tienen porcentajes de indiviso diferentes, establecer cuotas idénticas puede resultar contrario a la regla proporcional prevista en los artículos 26 y 36 de la Ley.
Solamente coincidiría jurídicamente una cuota igual para todas las unidades cuando todas tengan exactamente el mismo porcentaje de indiviso o cuando se trate de algún supuesto específico para el cual la propia Ley, la escritura constitutiva aplicable o una disposición especial establezcan una distribución diferente.
Conclusión
En Quintana Roo, la regla general para distribuir los gastos de administración, operación, reparación, conservación y mantenimiento de las áreas y servicios comunes es el porcentaje de indiviso de cada unidad privativa.
La igualdad de derechos sobre las áreas comunes no significa que todos deban pagar la misma cantidad. Todos tienen derecho a utilizar los bienes comunes bajo las mismas reglas, pero su obligación económica se cuantifica conforme a la participación patrimonial asignada a su unidad.
En resumen:
La equidad condominal no consiste en que todos paguen exactamente lo mismo, sino en que cada unidad contribuya proporcionalmente conforme a su porcentaje de indiviso.
Antes de aprobar o modificar las cuotas de un condominio, es recomendable revisar la escritura constitutiva, la tabla de indivisos, el Reglamento y los conceptos incluidos en el presupuesto, pues una distribución incorrecta puede generar inconformidades, impugnaciones y problemas de cobranza.
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