La Suprema Corte de Justicia de la Nación determinó que, conforme al Código Civil del Estado de México, un comprador que haya pagado más del 50% del precio de un inmueble puede evitar la rescisión del contrato si liquida el saldo pendiente y cubre los daños, perjuicios y costas correspondientes.
El criterio deriva del Amparo Directo en Revisión 6022/2025.
¿Qué establece la ley?
El artículo 7.581 del Código Civil del Estado de México señala que, cuando el comprador haya pagado más de la mitad del precio y el vendedor solicite la rescisión, el comprador puede optar por pagar las cantidades pendientes, junto con los daños, perjuicios y costas.
Esto significa que la rescisión no siempre será automática cuando existe un cumplimiento sustancial del contrato.
¿Por qué la norma es constitucional?
La empresa vendedora argumentó que esta disposición favorecía injustificadamente al comprador.
La Suprema Corte determinó que no existe desigualdad, porque el comprador no recibe un beneficio gratuito. Para conservar la operación debe:
- Liquidar el saldo pendiente.
- Cubrir los daños y perjuicios causados por el retraso.
- Pagar las costas judiciales.
- Cumplir dentro del plazo establecido.
El vendedor, por tanto, recibe el precio completo y una compensación por el incumplimiento.
¿El vendedor pierde el derecho a rescindir?
No.
Si el comprador no paga el saldo ni los conceptos correspondientes, la rescisión puede continuar.
El vendedor también conserva el derecho de reclamar el cumplimiento, intereses, penas convencionales, daños, perjuicios y costas, cuando legalmente procedan.
¿Este criterio aplica en todo México?
No de manera automática.
La sentencia analiza específicamente el Código Civil del Estado de México. Para inmuebles ubicados en Yucatán, Quintana Roo u otra entidad, debe revisarse la legislación local y el contenido del contrato.
Sin embargo, el criterio es relevante porque reconoce que la rescisión no debe utilizarse de manera desproporcionada cuando el comprador ya pagó una parte sustancial del inmueble.
Recomendaciones para compradores y vendedores
Antes de rescindir o defender una compraventa, conviene revisar:
- El porcentaje efectivamente pagado.
- Las cláusulas de incumplimiento y rescisión.
- Los requerimientos de pago realizados.
- El cumplimiento de ambas partes.
- La legislación aplicable al inmueble.
- Los comprobantes de pago y comunicaciones entre las partes.
Una cláusula de rescisión no funciona como un botón automático de cancelación. Debe existir un incumplimiento jurídicamente relevante y respetarse el procedimiento establecido en el contrato y en la ley.
Conclusión
La Suprema Corte confirmó que un comprador que haya pagado más del 50% del inmueble puede conservar la operación si corrige completamente su incumplimiento.
No obstante, cada compraventa debe analizarse individualmente, pues el resultado dependerá de la legislación local, el contrato y las circunstancias del caso.
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Fuente: Suprema Corte de Justicia de la Nación, Amparo Directo en Revisión 6022/2025, resuelto el 20 de enero de 2026.
Aviso legal: Esta publicación es informativa y no sustituye una consulta jurídica.