En sentencia dictada el 18 de junio de 2026, dentro del Recurso de Queja 170/2026, materia civil, el Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Séptimo Circuito, con residencia en Cancún, Quintana Roo, revocó el acuerdo mediante el cual el Juzgado Cuarto de Distrito había desechado una demanda de amparo promovida contra actos atribuidos al administrador y a la asociación de propietarios de un condominio.
La resolución es relevante porque aborda una pregunta cada vez más frecuente en los regímenes de propiedad en condominio:
¿Puede promoverse un amparo contra las determinaciones de una asamblea, una administración o una asociación de propietarios cuando sus actos afectan derechos humanos?
La respuesta no es absoluta.
Por regla general, los actos realizados por los órganos de un condominio se consideran actos entre particulares y, por tanto, las controversias relacionadas con ellos deben resolverse en la vía civil. Sin embargo, esa regla no puede aplicarse automáticamente cuando las medidas adoptadas pueden afectar derechos fundamentales, como el acceso al agua potable, la igualdad, la no discriminación o los derechos de las personas con discapacidad.
La regla general: el condominio no es una autoridad para efectos del amparo
Normalmente, una asamblea de condóminos, un administrador o una asociación de propietarios no tienen el carácter de autoridad responsable para efectos del juicio de amparo.
Esto se debe a que sus facultades provienen, principalmente, de la escritura constitutiva, el reglamento, los estatutos y los acuerdos adoptados por los propios condóminos.
En consecuencia, existe generalmente una relación de coordinación entre particulares, y no una relación de supra a subordinación como la que existe entre una autoridad y un gobernado.
Por ejemplo, cuando una asamblea aprueba una cuota extraordinaria, impone una sanción, restringe el uso de una amenidad o pretende ejecutar uno de sus acuerdos, la controversia normalmente debe llevarse ante los tribunales civiles.
El solo hecho de que una decisión sea obligatoria para los condóminos no convierte automáticamente a la asamblea o al administrador en autoridades para efectos del amparo.
¿Qué actos fueron reclamados en este asunto?
En el caso analizado, la persona quejosa promovió un amparo contra el administrador y la asociación de propietarios del condominio.
Entre los actos reclamados se encontraban:
- La imposición de una multa de $50,000.00.
- La restricción o condicionamiento del acceso al agua potable.
- La negativa de recibir correspondencia.
- La limitación del uso de áreas comunes.
- La restricción del acceso a lavandería y otros servicios.
- Medidas relacionadas con la utilización de un animal de servicio.
- Posibles afectaciones vinculadas con una condición de discapacidad.
La demanda fue desechada inicialmente porque la Jueza de Distrito consideró que el administrador y la asociación de propietarios no eran autoridades responsables y que los actos reclamados derivaban de una relación privada dentro del régimen de propiedad en condominio.
Las tesis utilizadas para desechar inicialmente la demanda
La Jueza de Distrito apoyó su determinación, entre otros, en los siguientes criterios:
“Condominio. No es autoridad, para efectos del juicio de amparo, si sus actos no son unilaterales, de imperio y sus funciones no están determinadas por una norma general (legislación del Estado de Jalisco)”.
También citó la tesis de rubro:
“Autoridad responsable en el juicio de amparo. No tiene ese carácter la asamblea general de socios de un conjunto habitacional, cuando pretende imponer sus determinaciones”.
Estos criterios sostienen que, por regla general, los acuerdos de una asamblea o de los órganos internos de un condominio corresponden a relaciones entre particulares reguladas por el derecho privado.
El propio Tribunal Colegiado reconoció que dichos criterios constituyen referentes orientadores y que ordinariamente las decisiones internas de un condominio no se equiparan a actos de autoridad.
Sin embargo, también señaló una diferencia fundamental: esos precedentes se referían a controversias vinculadas exclusivamente con relaciones privadas ordinarias.
En el asunto analizado no sólo se reclamaba una multa o la aplicación de una norma interna. También se alegaba la restricción del agua potable y una posible afectación relacionada con una discapacidad y el uso de un animal de servicio.
Los derechos humanos limitan las facultades del condominio
La resolución reconoce que un régimen de propiedad en condominio puede establecer reglas para organizar la convivencia, administrar los bienes comunes, cobrar cuotas e imponer sanciones.
Sin embargo, esas facultades encuentran un límite en el respeto a los derechos humanos.
La escritura constitutiva, el reglamento y los acuerdos de asamblea no pueden utilizarse como justificación para afectar indiscriminadamente derechos fundamentales.
En palabras sencillas: la asamblea es el órgano supremo del condominio, pero no es un poder ilimitado.
Puede administrar, reglamentar, cobrar y sancionar dentro del marco legal. Lo que no puede hacer es actuar al margen de la Constitución o utilizar la naturaleza privada del condominio como un escudo frente a posibles violaciones de derechos humanos.
El corte de agua como mecanismo para cobrar cuotas condominales
Durante muchos años, en algunos condominios se utilizó la suspensión o restricción del agua como una forma de presionar a los propietarios para que pagaran cuotas de mantenimiento, multas u otros adeudos.
La lógica parecía sencilla: si el condómino no paga, se le suspenden determinados servicios hasta que regularice su situación.
No obstante, el acceso al agua no puede compararse con el uso de una alberca, un gimnasio, una casa club o cualquier otra amenidad.
El agua potable está estrechamente relacionada con la salud, la higiene, la vivienda y la dignidad humana.
Por esa razón, los tribunales comienzan a analizar con mayor profundidad si una administración puede restringir unilateralmente este servicio, incluso cuando exista un adeudo.
Esto no significa que el condómino moroso quede liberado de sus obligaciones.
Las cuotas de mantenimiento deben pagarse y el condominio conserva el derecho de exigirlas mediante los procedimientos de cobro previstos en la legislación y en sus documentos constitutivos.
Lo que debe cuestionarse es si resulta válido utilizar la restricción de un servicio indispensable como mecanismo coercitivo de cobranza, especialmente cuando existen otras vías legales para recuperar el adeudo.
¿Por qué el Tribunal ordenó estudiar la demanda?
El Tribunal Colegiado concluyó que la improcedencia del amparo no era manifiesta e indudable.
Para desechar una demanda desde su presentación, la causa de improcedencia debe ser clara, evidente e incontrovertible. Es decir, debe existir certeza de que, aunque el juicio se admitiera y se recibieran pruebas, la conclusión no podría ser distinta.
En este caso era necesario efectuar un análisis más amplio sobre:
- El marco normativo aplicable al régimen condominal.
- Las facultades conferidas al administrador y a la asociación de propietarios.
- El contenido de la escritura constitutiva, el reglamento y los estatutos.
- La manera en que se impusieron y ejecutaron las medidas reclamadas.
- Si los actos fueron realizados unilateralmente y resultaban obligatorios para la persona afectada.
- Si tales actos crearon, modificaron o extinguieron una situación jurídica.
- La posible afectación al acceso al agua potable y a los derechos de una persona con discapacidad.
Estos elementos no podían resolverse definitivamente mediante una revisión preliminar del escrito inicial.
Por ello, el Tribunal revocó el auto de desechamiento y ordenó a la Jueza de Distrito proveer nuevamente sobre la demanda.
La resolución todavía no concede el amparo
Es importante precisar el alcance de la sentencia.
El Tribunal Colegiado no determinó que el administrador o la asociación de propietarios ya tengan el carácter de autoridades responsables.
Tampoco declaró que el corte de agua sea definitivamente inconstitucional en ese caso ni concedió el amparo a la persona quejosa.
La resolución únicamente estableció que la demanda no debía desecharse desde el inicio.
Ahora corresponderá al Juzgado de Distrito analizar, con los informes, documentos y pruebas que se incorporen al expediente, si los actos reclamados pueden equipararse a actos de autoridad y si efectivamente existió alguna violación constitucional.
Por tanto, todavía no conocemos el resultado final del juicio.
Lo trascendente es que la persona promovente no fue obligada a acudir directamente a un juicio civil que podría durar dos o tres años, sin que antes se analizara si los actos reclamados podían producir una afectación inmediata a sus derechos humanos.
No todo conflicto condominal podrá llevarse al amparo
Esta resolución no significa que todas las controversias entre un condominio y sus propietarios deban resolverse mediante un juicio de amparo.
Las controversias ordinarias sobre cuotas, multas, acuerdos de asamblea, facultades del administrador o interpretación del reglamento continuarán siendo, como regla general, asuntos de naturaleza civil.
El análisis debe realizarse caso por caso.
Para que un particular pueda ser considerado autoridad responsable, debe analizarse si realizó actos equivalentes a los de una autoridad; si actuó unilateral y obligatoriamente; si afectó derechos creando, modificando o extinguiendo situaciones jurídicas, y si sus funciones tienen fundamento en una norma general que le permita ejercer determinadas atribuciones.
Por ello, no basta afirmar que se violó un derecho humano. Deben existir hechos concretos y elementos jurídicos que justifiquen un estudio constitucional más profundo.
Un criterio relevante para Quintana Roo
Quintana Roo cuenta con miles de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, por lo que los conflictos relacionados con cuotas, multas, restricciones de servicios, animales de asistencia y facultades de las administraciones son cada vez más frecuentes.
A mi juicio, esta resolución demuestra que los órganos jurisdiccionales federales del Estado están realizando un análisis cada vez más especializado de las controversias condominales.
El Tribunal no eliminó la regla general ni convirtió automáticamente a los condominios en autoridades. Simplemente reconoció que esa regla no debe aplicarse de manera rígida cuando existen posibles afectaciones a derechos fundamentales.
Esto brinda certeza jurídica en ambas direcciones.
Para los propietarios, significa que sus derechos humanos no desaparecen por vivir dentro de un régimen de propiedad en condominio.
Para las administraciones y asambleas, representa un recordatorio de que sus facultades deben ejercerse con fundamento en la ley, en la escritura constitutiva y en el reglamento, pero también dentro de los límites constitucionales.
Conclusión
Por regla general, las determinaciones de una asamblea, de una administración o de una asociación de propietarios deben controvertirse en la vía civil.
Sin embargo, cuando se reclama la restricción del agua potable, una posible discriminación por discapacidad o cualquier medida que pueda afectar derechos humanos, la demanda de amparo no debe desecharse automáticamente.
Cada asunto requiere analizar la naturaleza de los actos, las facultades de los órganos condominales, la forma en que se ejecutaron las medidas y los derechos que pueden resultar afectados.
La resolución dictada en el Recurso de Queja 170/2026 no resolvió todavía el fondo del conflicto, pero sí dejó un mensaje importante:
La asamblea puede administrar, cobrar y sancionar, pero sus determinaciones no están por encima de los derechos humanos.